2017年房地产估价师《理论与方法》第五章讲义

　　第一章  房地产估价原则

　　Ø 房地产估价原则：1独立、客观、公正原则2合法原则3估价(价值)时点原则4替代原则5最高最佳利用原则6谨慎原则

　　Ø 房地产估价原则的作用：不同估价师估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象、同一估价目的、同一估价(价值)时点下的评估价值趋于相同或近似 。

　　Ø 评判评估价值是否正确，检查是否遵循了应遵循的估价原则。

　　Ø 合法原则并不是指只有合法的房地产才能成为估价对象，理论上任何房地产都能可以作为估价对象。

　　Ø 房屋权属证书：房屋所有权证，房屋他项权证;土地权属证书：国有土地使用证，集体土地所有证，集体土地使用证，土地他项权利证书。

　　Ø 依法判定的权利类型和归属，以登记簿、权属证书、合同为依据;依法判定的使用权利，以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据;依法判定的处分权利，以法律、法规、规章、政策或合同为依据;依法判定的其他权益，应符合国家的价格政策。

　　Ø 不得抵押的财产：1土地所有权2耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有地土地使用权，但法律规定的可以除外3学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施4所有权、使用权不明或有争议的财产5被查封、扣押、监管的财产。乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。还有列入文物保护的建筑物。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受作为贷款抵押物。

　　Ø 不符合转让条件的房地产不得作为抵押物：支付出让金获得土地使用权证书+完成投资总额25%，成片开发土地的形成工业用地或其他建设用地条件。转让房屋已经建成的，应持有房屋所有权证书。

　　Ø 建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自竣工之日或合同约定的竣工之日。

　　Ø 评估现在的价值，估价(价值)时点为估价作业日期内特别是实地查勘估价对象期间的某个日期，原则上为完成估价对象实地查勘之日。

　　Ø 替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。

　　Ø 市场法是以替代原理为基础，收益法中的客观收益、成本法中的客观成本、假设开发法中后续开发的必要支出及应得利润都是遵循替代原理来求取的。

　　Ø 最高最佳利用指：1法律上允许2技术上可能3经济上可行4价值最大化。最佳的用途、规模、集约度、档次。

　　Ø 把握最高最佳利用原则：1收益递增递减原理(投入产出关系，帮助确定最佳集约度和最佳规模)2均衡原理(内部组成部分是否搭配，帮助确定最佳集约度和最佳规模)3适合原理(与外部环境是否协调，帮助确定最佳用途)。

　　Ø 当估价对象与其外部环境相协调，各个组成部分组合又搭配时，便为最高最佳利用。