2017年房地产估价师《理论与方法》第四章讲义

　　第一章 房地产价格影响因素

　　Ø 分类一：

 

　　Ø 分类二：一般因素(经济、货币等宏观一般因素)、区域因素(区位条件)、个别因素(房地产自身状况)

　　Ø 分类三：房地产自身因素、房地产市场状况因素、房地产交易情况因素

　　Ø 许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型量化，某些因素可以如土地使用期限。

　　Ø 空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离(采用有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量)、经济距离(交通时间和交通费用统一用货币来衡量)

　　Ø 制度政策影响中，房地产制度政策影响最大，特别是所有制、使用制、交易管理制度和价格政策。

　　Ø 金融制度政策：货币政策(1从紧2适度从紧3稳健4适度宽松5宽松)+房地产信贷政策

　　Ø 综合效应，房地产价格与利率负相关。

　　Ø 房地产投机的影响可能使房价上涨、下跌或稳定。

　　Ø 权益因素中，房地产权利及其行使的限制如“中国内地的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施”。

　　Ø 居住房的区位优势看：交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观;商业房的区位优势看：繁华程度、临街状况、交通条件;办公费的区位优势看：商业氛围、交通条件;工业房区位优势看：利于原料和产品的运输、便于动力取得、便于废料处理。

　　Ø 朝向中，十字路口房地产优劣：

　　Ø 商业用房中，其他楼层不到地上一层的价格或租金的60%。

　　Ø 环境和景观因素中包括：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。

　　Ø 人文环境包括：声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用情况。

　　Ø 人口增长有：人口净增长、人口零增长、人口负增长。

　　Ø 土地利用总体规划的控制指标：建设用地总量、耕地保有量。