2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：最高最佳利用原则

　　最高最佳利用原则

　　最高最佳利用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

　　房地产估价之所以要遵守最高最佳利用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，而且要遵守最高最佳利用原则。

　　最高最佳利用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。在此特别需要指出的是，估价中在判断估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用是在法律允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不一定符合最高最佳利用原则的全部要求;遵守了最高最佳利用原则，必然遵守了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但不意味着符合了合法原则中的其它要求。

　　最高最佳利用具体包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度和最佳的档次。 寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：

　　(1)法律上的许可性。

　　(2)技术上的可能性。

　　(3)经济上的可行性。

　　(4)价值是否达到最大化。