2020年房地产估价师考试《制度与政策》阶段测试题（二）

　　多项选择题

　　(每题2分。每题的备选答案中有二个或二个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　1.下列有关房地产法律法规，表述正确的是(　)。

　　A.《国有土地上房屋征收评估办法》属于房地产的部门规章

　　B.《住房公积金管理条例》是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的

　　C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于房地产的行政法规

　　D.《云南省经济适用住房管理办法》应属于房地产的地方性法规

　　E.《城市商品房预售管理办法》应属于房地产的部门规章

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产法制建设。选项B：《住房公积金管理条例》是以国务院令颁布的;选项D不能称之为法规。参见教材P18。

　　2.评估确定被征收房屋价值的主要依据有(　)。

　　A.权属

　　B.区位

　　C.用途

　　D.建筑面积

　　E.户主的地位

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。参见教材P57。

　　3.下列划拨土地中，应采取土地出让或出租方式处置的有(　)。

　　A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的

　　B.国有企业改组为股份合作制的

　　C.国有企业租赁经营的

　　D.非国有企业兼并国有企业的

　　E.在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：(1)国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;(2)国有企业改组为股份合作制的;(3)国有企业租赁经营的;(4)非国有企业兼并国有企业的。参见教材P40。

　　4.房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有(　)。

　　A.房屋赠与

　　B.房屋析产

　　C.房屋继承

　　D.房屋焚毁

　　E.房屋买卖

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。

　　5.下列房地产中，不得抵押的有(　)。

　　A.集体所有的土地使用权

　　B.村办企业厂房

　　C.列入城市房屋拆迁范围的房屋

　　D.宅基地

　　E.已经设定抵押权的房地产

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。

　　6.某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有(　)。

　　A.该抵押属一般房地产抵押

　　B.该抵押是最高额抵押

　　C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

　　D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

　　E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。

　　7.房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有(　)。

　　A.房屋互换

　　B.房屋继承

　　C.房屋作价入股

　　D.房屋拆除

　　E.房屋所有权人改变名称

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的;当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。参见教材P156。

　　8.下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有(　)。

　　A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

　　B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发

　　C.房地产估价师职业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定

　　D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册，需达到继续教育合格标准

　　E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。《注册房地产估价师管理办法》第九条规定，注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。参见教材P193。

　　9.土地增值税的纳税人包括(　)。

　　A.出售中国境内的房地产的个人

　　B.继承中国境内的房地产的外国人

　　C.出售中国境内的房地产的外国人

　　D.继承中国境内的房地产的个人

　　E.受赠中国境内的房地产的社会团体

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是土地增值税-纳税人。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。参见教材P241。