2019年房地产估价师案例与分析习题六

　　一、单项选择题

　　1、下列关于居住房地产的特点，说法错误的是(　)。

　　A、单宗交易规模较小

　　B、市场交易量十分巨大

　　C、具有较强的相似性、可比性

　　D、不同类型住房价格内涵相似

　　2、以下住房类型只拥有建筑物的使用权的是(　).

　　A、商品房

　　B、房改房

　　C、经济适用房

　　D、廉租住房

　　3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的区位因素的是(　)。

　　A、交通条件

　　B、装饰装修

　　C、土地所有权状况

　　D、地质条件

　　4、下列影响居住房地产价格的因素中，不属于实物状况因素的是(　)。

　　A、建筑结构、类型

　　B、设施与设备

　　C、建筑质量

　　D、教育配套设施

　　5、由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此(　)是居住房地产估价最常用的方法。

　　A、收益法

　　B、成本法

　　C、比较法

　　D、假设开发法

　　6、下列关于成本法中开发利润计算基数和相应利润率的表述中，错误的是(　)。

　　A、直接成本利润率的计算基数是土地成本和建设成本

　　B、投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用和销售费用

　　C、成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费

　　D、销售利润率的计算基数是开发完成后的房地产价值

　　7、商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用(　)进行估价。

　　A、收益法

　　B、假设开发法

　　C、比较法

　　D、成本法

　　8、各种零售业态中，商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象的是(　)。

　　A、百货店

　　B、超级市场

　　C、大型综合商场

　　D、便利店

　　9、各种零售业态中，商品结构以企业品牌为主的是(　)。

　　A、家居中心

　　B、专卖店

　　C、超级市场

　　D、便利店

　　10、商业房地产的价值在(　)空间范围内表现出明显的衰减性。

　　A、垂直

　　B、水平

　　C、局部

　　D、特殊

　　11、下列不属于影响商业房地产价格的主要区位状况的是(　)。

　　A、楼层

　　B、装饰装修

　　C、临街状况

　　D、交通条件

　　12、下列房地产估价方法中，以预期收益原理为基础的是(　)。

　　A、收益法

　　B、比较法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　13、下列关于商务办公房地产特点的说法中，错误的是(　)。

　　A、多为现代化的高层建筑

　　B、所处区位好

　　C、自营为主

　　D、功能齐全、配套设施完善

　　14、影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括(　)。

　　A、集聚程度

　　B、交通条件

　　C、楼层

　　D、租户类型

　　15、在商务房地产估价方法中，不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下还可以用于租金估算的方法是(　)。

　　A、收益法

　　B、比较法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　16、商务房地产租金往往采用比较法获取，求取租金时需要注意的事项不包括(　)。

　　A、租约问题

　　B、租金构成内涵问题

　　C、租金的支付方式问题

　　D、租房用途

　　17、下列关于旅馆房地产估价的表述中，错误的是(　)。

　　A、旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让

　　B、旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值

　　C、旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估价

　　D、供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大

　　18、除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况是(　)。

　　A、经营管理

　　B、建筑结构

　　C、建筑类型

　　D、建筑等级

　　19、在旅馆房地产估价中，选用估价方法时，(　)主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。

　　A、收益法

　　B、成本法

　　C、长期趋势法

　　D、比较法

　　20、下列关于星级饭店净收益测算的表述中，正确的是(　)。

　　A、当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益

　　B、当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中只需考虑扣除商业利润

　　C、当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益

　　D、当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润

　　21、采用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益测算中需要剥离非房地产带来的收益，当利用平均商业利润测算估价对象的客观收益时，应剥离(　)。

　　A、平均商业利润

　　B、正常经营收入

　　C、非正常经营收入

　　D、超额利润

　　22、下列选项中，属于餐饮房地产所具有的特殊性的是(　)。

　　A、地段选择的差异性

　　B、经营者的差异性

　　C、服务对象的差异性

　　D、管理水平的差异性

　　23、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2010年，现状用于商业，于2014年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。则对该宗工业房地产进行实物状况分析时，一般不重点分析的因素是(　)。

　　A、用地面积与形状

　　B、设备设施和用具

　　C、地质和水文条件

　　D、房地产用途

　　24、某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。下列关于地下停车库价格特点的表述中，错误的是(　)。

　　A、价格往往和车位数挂钩

　　B、价格和最初原始投入的紧密程度较低

　　C、同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格容易出现较大的变化

　　D、价格受地上房地产租售状况影响较大

　　25、加油站一般主要采用的估价方法是(　)。

　　A、比较法

　　B、假设开发法

　　C、收益法

　　D、成本法