2016年房地产估价师案例分析章节讲义第二章第三节_第3页

　　(三)商务办公房地产估价的常用方法

　　商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

　　(1)收益法。

　　由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。

　　(2)市场法。

　　商务办公房地产的转售转租比较频繁，因此较易获得交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。 市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。

　　(3)成本法。

　　在有些估价业务中，例如商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑，也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。

　　(四)商务办公房地产估价的技术路线和难点处理

　　1.商务办公房地产租金的求取

　　商务办公房地产主要以租赁经营为主，因此租金的求取是非常重要的工作，与商业房地产一样，商务房地产租金往往采用市场法获取，租金的求取应注意以下方面：

　　(1)租约问题

　　对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

　　(2)租金构成内涵问题

　　商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：①租金中包含物业管理费;②租金中包含物业管理费、水电费;③租金中不包含物业管理费、水电费;④计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;⑤计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。显然租金构成内涵的差异必然导致租金水平的差异，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解交易实例租金的构成内涵，最好选择具有同一租金构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。

　　(3)租金的支付方式问题

　　租金支付方式的不同，体现出资金时间价值的差异，必然导致租赁价格的差异。商务房地产租金的支付方式一般主要有：①按月分期支付;②按季度分期支付;③按年支付;④按租约期限一次性支付。通常情况下是以按月分期支付为主，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解交易实例的租金支付方式。

　　(4)地下车库租金问题

　　商务办公房地产的地下车库往往是采取租赁经营，其租金收入一般分为两部分， 一部分是向访客提供的临时租车位，这部分车位占总车位数的比例会因商务房地产的办公规模、租户类型的不同而不同，如租户中有部分是政府的对外办事机构，那么访客就会较多，临时租车位比重会相应增多，另一部分是向业主提供的包月出租的车位。包月出租的车位租金水平固定，按月收取，这部分的租金测算比较容易。而临时租车位的租金往往是按小时的时段计，不同的时间段租金水平也不一样，不同工作时段的利用率也不一样，如周末的利用率比周工作日的会低很多，同一工作日的高峰时段比非高峰时段的利用率高，因此临时租车位的租金测算比较复杂，首先应了解不同时段的租金水平;第二了解同一工作日的高峰时段与非高峰时段车位的利用率差异，确定车位的工作日周转次数;第三、了解工作日与非工作日车位的利用率差异，确定车位的非工作日周转次数;最后分别测算工作日与非工作日的租金收入。

　　2.整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　在商务办公房地产的实际评估中常碰见整层或几层商务办公房地产、单间或几间商务办公房地产、整幢商务办公房地产的估价。 对于单间或几间商务办公房地产的估价相对比较容易，可以直接利用市场法或收益法进行测算;而对于整层、整幢商务办公房地产的估价相对比较复杂，一方面是由于市场上整层、整幢转让及出租的商务办公房地产市场交易实例比较少，另一方面是整幢商务办公房地产功能的多样性而表现出价值的差异性。在实际估价业务中，会涉及整幢商务办公房地产整体转让、抵押、入股等而需要评估整幢商务办公房地产的价格，下面主要就整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点的处理进行分析。

　　(1)单纯型商务办公房地产

　　单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少，难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但 由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用那种方法，都可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

　　(2)商住型商务办公房地产

　　商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能，通常是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿。 因此对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。

　　此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。

　　(3)综合型商务办公房地产

　　综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。综合型商务办公房地产的建筑面积一般在3万㎡以上，有些可达10万㎡以上，如广州的中信广场，建筑面积达23万㎡，而即将于2010年竣工的西塔，其建筑面积高达41万㎡。由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点，因此对其估价就比较复杂， 首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力;根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法;最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。