2020房地产估价师《经营管理》课后练习题（四）

　　二、多项选择题

　　多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

　　【习题】从宏观角度考察，利率的经济功能包括(　)。(2014年真题)

　　A.积累资金

　　B.平衡国际收支

　　C.调节国民经济结构

　　D.提高社会就业率

　　E.抑制通货膨胀

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是利息与利率。从宏观角度考察利率的经济功能，包括了积累资金的功能、调整信用规模的功能、调节国民经济结构的功能、抑制通货膨胀的功能和平衡国际收支的功能。参见教材P152。

　　【习题】利率的储蓄投资决定理论认为(　)。(2013年真题)

　　A.利率是由货币的供给与需求决定的

　　B.利率是资本的租用价格

　　C.利率是由可贷资金的供求决定的

　　D.利率的高低取决于平均利润率

　　E.利率不受货币因素的影响

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』本题考查的是利息与利率。储蓄投资决定理论认为，利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的，储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，利率就是资本的租赁价格，该理论是一种实际利率理论，认为利率不受货币因素的影响;选项A流动性偏好利率理论则认为利率是由货币的供给和需求决定的，选项C可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的，选项D马克思的利率决定理论认为利率的高低取决于平均利润率。参见教材P152。

　　【习题】某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括(　)。(2013年真题)

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是复利计算。要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C选项是等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E选项是等差序列现值系数公式，均与题意不符。参见教材P157～159。

　　【习题】下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有(　)。

　　A.开发-销售模式

　　B.开发-持有出租-出售模式

　　C.购买-持有出租-出售模式

　　D.购买-更新改造-出售模式

　　E.购买-更新改造-出租模式

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。可用排除法。选项A错误，一定不是销售模式，是持有经营型的;选项D错误，更新改造不能形成鱼刺型的现金流分布;选项E错误，根据现金流的分布分析，最后必须有转售收入。参见教材P148。

　　【习题】关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有(　)。

　　A.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点

　　B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点

　　C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间末

　　D.各期运营费用的垂直箭线全部向下

　　E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B初始投资必须放在0的位置上，不能在1的位置上。选项E期末的转售税费，属于现金流出，箭头向下。参见教材P149。

　　【习题】关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有(　)。

　　A.利率是由储蓄和投资决定的

　　B.利率是由货币的供求决定的

　　C.利率是由可贷资金的供求决定

　　D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

　　E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的;货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性;货币需求是内生变量、取决于人们的流动性偏好;利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。参见教材P152。

　　【习题】下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有(　)。

　　A.购买——持有——出租——出售

　　B.购买——更新改造——出售

　　C.购买——更新改造——出租——出售

　　D.开发——销售

　　E.开发——持有——出租——出售

　　『正确答案』DE

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买型是直接购买已建成的物业，所以只有购买成本，只有开发型的项目才需要购买土地。参见教材P147～149。

　　【习题】可贷资金利率理论认为(　)。

　　A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

　　B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

　　C.利率是由货币的供给与需求决定的

　　D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

　　E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是利息与利率。选项C利率是由可贷资金的供给与需求决定，不是由货币的供求决定，这是流动性偏好利率理论。选项D可贷资金的需求函数是利率的递减函数。参见教材P152。

　　【习题】下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有(　)。

　　A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率

　　B.实际利率真实地反映了资金的时间价值

　　C.名义利率真实地反映了资金的时间价值

　　D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

　　E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。参见教材P156。

　　【习题】下列关于资金时间价值的表述中，正确的有(　)。

　　A.资金时间价值是资金的增值特性使然

　　B.利率是资金时间价值的一种标志

　　C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

　　D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

　　E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是资金时间价值的概念。选项D考虑了资金的时间价值，就必须将资金换算到同一时点才能进行比较。参见教材P150。

　　【习题】下列关于基础利率的表述中，正确的有(　)。

　　A.等于银行存款利率

　　B.等于银行贷款利率

　　C.是投资者所要求的最低利率

　　D.是银行同业之间的短期资金借贷利率

　　E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般以无风险的国债收益率作为基础利率的代表。参见教材P151。