2020房地产估价师《经营管理》课后练习题（五）

　　多项选择题

　　多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

　　【习题】进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有(　)。(2014年真题)

　　A.财务内部收益率

　　B.财务净现值

　　C.成本利润率

　　D.资产负债率

　　E.偿债备付率

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是敏感性分析的步骤。敏感性分析通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。参见教材P223。

　　【习题】不确定型决策常用的决策方法有(　)。(2014年真题)

　　A.最大可能法

　　B.小中取大法

　　C.大中取大法

　　D.决策树法

　　E.最小最大后悔值法

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是决策的方法。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。参见教材P240。

　　【归纳总结】决策的方法

　　确定型决策方法 风险型决策方法 不确定型决策方法

　　线性规划等运筹学方法

　　借助计算机进行决策 最大可能法

　　期望值法

　　决策树法 小中取大法

　　大中取大法

　　最小最大后悔值法

　　【习题】对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行(　)分析。(2013年真题)

　　A.最低租售价格

　　B.最高土地取得价格

　　C.最高工程费用

　　D.最低租售数量

　　E.最高销售价格

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入类项目选最低的，成本类项目选最高的。参见教材P219。

　　【习题】按未来事件的自然状态的确定程序划分的投资决策类型包括(　)决策。(2013真题改编)

　　A.业务型

　　B.风险型

　　C.确定型

　　D.群体型

　　E.不确定型

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是决策的方法。按性质划分，决策包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策。参见教材P238。

　　【习题】盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有(　)。(2012年真题)

　　A.产品总成本不随产销量变化

　　B.产品销售量等于生产量

　　C.单位产品变动成本不随产销量变化

　　D.单位产品销售价格不随产销量变化

　　E.单位产品固定成本不随产销量变化

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有：产品销售量等于生产量;单位产品变动成本不随产销量变化;单位产品销售价格不随产销量变化。参见教材P218。

　　【习题】决策的有效性程度通常从决策的(　)等方面来评价。(2012年真题)

　　A.合理性

　　B.可接受性

　　C.时效性

　　D.参与性

　　E.经济性

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是决策的概念。决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，通常从决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性四个方面来评价。参见教材P239。

　　【习题】在房地产置业投资的各项影响因素中，空置率的变化与以下(　)有关。

　　A.宏观社会经济环境

　　B.权益投资比率

　　C.业主经营管理水平

　　D.市场供求状况

　　E.租户支付租金能力

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产置业投资的主要不确定性因素。C是2017的新增内容，要特别注意。参见教材P217。

　　【习题】下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有(　)。

　　A.故障树分析法

　　B.期望值法

　　C.盈亏平衡法

　　D.解析法

　　E.蒙特卡洛模拟法

　　『正确答案』DE

　　『答案解析』本题考查的是风险分析的一般过程和方法。A是风险辨识的方法。B期望值法属于概率分析。C属于不确定性分析。参见教材P230。

　　风险辨识的方法 风险估计与评价方法

　　专家调查法

　　(专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)

　　故障树分析法

　　幕景分析法

　　筛选-监测-诊断技术 调查和专家打分法

　　解析方法

　　蒙特卡洛模拟法

　　【习题】风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括(　)。

　　A.风险估算

　　B.分析风险概率分布情况

　　C.辨识风险发生的原因

　　D.检验各风险变量是否相关

　　E.提出应对风险的建议

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是风险分析的一般过程和方法。CD属于风险辨识。E属于风险评价。参见教材P230。

　　【习题】下列不确定性因素中，属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有(　)。

　　A.土地费用

　　B.权益投资比率

　　C.运营费用

　　D.开发期

　　E.贷款利率

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教P212～216。

　　【习题】实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有(　)。

　　A.可预测性

　　B.不可控制性

　　C.不可逆性

　　D.可延期性

　　E.不可变更性

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，两大基本特性决定了具有实物期权性质。参见教材P243。

　　【习题】房地产开发项目的主要不确定性因素有(　)。

　　A.开发期和租售期

　　B.权益投资比率

　　C.容积率

　　D.贷款利率

　　E.运营费用

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。注意区别开发投资与置业投资的不确定因素是不同的。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。选项BE是置业投资的不确定性因素。参见教材P212～217。

　　【归纳对比】

　　开发投资的不确定因素(七类) 置业投资的不确定因素(四类)

　　土地费用

　　建筑安装工程费

　　租售价格

　　开发期与租售期

　　容积率及有关设计参数

　　资本化率

　　贷款利率 购买价格

　　权益投资比率

　　空置率

　　运营费用

　　【习题】下列关于净现值标准差的表述中，正确的有(　)。

　　A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

　　B.可以完全衡量项目风险性高低

　　C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

　　D.净现值标准差系数大的方案为优

　　E.可以反映项目年度净现值的离散程度

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数;D净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。参见教材P233～234。

　　【习题】利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有(　)。

　　A.项目净现值期望值大于零，则项目可行

　　B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小

　　C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

　　D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

　　E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B，净现值标准差在一定程度上能够说明项目风险的大小，但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，因此单纯以净现值标准差大小衡量项目风险高低，有时会得出不正确的结论;选项D，净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越小。参见教材P234。

　　【习题】风险型决策的具体方法有(　)。

　　A.决策树法

　　B.最大可能法

　　C.期望值法

　　D.最小最大后悔值法

　　E.蒙特卡洛模拟法

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。参见教材P240。