2019年房地产估价师经营与管理基础练习2

　　第一章　房地产投资及其风险

　　一、单项选择题

　　1、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为(　)。

　　A、投机

　　B、储蓄

　　C、投资

　　D、信托

　　2、一般来说，与长期投资相比，短期投资(　)。

　　A、风险较大

　　B、收益率较高

　　C、流动性较好

　　D、投资回收期较长

　　3、按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资，实物投资大致可分为(　)。

　　A、直接投资和间接投资

　　B、生产性投资和非生产性投资

　　C、固定资产投资、流动资产投资等

　　D、短期投资和长期投资

　　4、关于房地产投资特性的说法，错误的是(　)。

　　A、区位选择异常重要

　　B、不易产生资本价值风险

　　C、存在效益外溢

　　D、易受政策影响

　　5、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为(　)。

　　A、设计寿命

　　B、经济寿命

　　C、法定寿命

　　D、自然寿命

　　6、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资(　)的重视。

　　A、各异性

　　B、适应性

　　C、相互影响性

　　D、专业管理依赖

　　7、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是(　)。

　　A、房地产投资更易变现

　　B、房地产投资所需资金少

　　C、房地产投资收益更高

　　D、房地产能保值增值

　　8、下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是(　)。

　　A、购买房地产股票

　　B、购买商铺

　　C、购买土地

　　D、购买买已建成的房地产

　　9、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或(　)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

　　A、出售

　　B、抵押

　　C、转让

　　D、经营

　　10、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的(　)。

　　A、增量供给

　　B、存量供给

　　C、潜在供给

　　D、总量供给

　　11、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(　)。

　　A、销售收入

　　B、租金收入

　　C、转让收入

　　D、利息收入

　　12、甲、乙两个物业2016年10月的价值均为1000万元，预计2017年10月，甲物业的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，乙物业价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是(　)。

　　A、甲物业投资风险大

　　B、乙物业投资风险大

　　C、甲、乙两个物业投资风险相同

　　D、无法判断

　　13、当投资者通过债务融资进行投资的时候，其更加重视(　)。

　　A、风险收益

　　B、风险损失

　　C、风险报酬

　　D、最大期望收益

　　14、下列选项中不属于系统风险的是(　)。

　　A、通货膨胀风险

　　B、市场供求风险

　　C、变现风险

　　D、决策风险

　　15、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是(　)。

　　A、周期风险

　　B、利率风险

　　C、变现风险

　　D、通货膨胀风险

　　16、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的(　)。

　　A、政治风险

　　B、变现风险

　　C、机会成本风险

　　D、市场供求风险

　　17、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的(　)。

　　A、政策风险

　　B、机会成本风险

　　C、未来运营费用风险

　　D、收益风险

　　18、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这反映了房地产投资面临(　)。

　　A、收益现金流风险

　　B、未来经营费用风险

　　C、资本价值风险

　　D、比较风险

　　19、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是(　)。

　　A、收益现金流风险

　　B、市场供求风险

　　C、通货膨胀风险

　　D、利率变动风险

　　20、房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险属于(　)。

　　A、资本价值风险

　　B、投资风险

　　C、时间风险

　　D、周期风险

　　21、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择(　)。

　　A、进入稳定期的优质收益型房地产投资

　　B、尚未进入稳定期的收益型房地产投资

　　C、机会型房地产投资

　　D、刚竣工的收益型房地产投资

　　22、某项置业投资的年限是10年，那么对10年期限内和10年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多，这反映的是(　)风险。

　　A、通货膨胀

　　B、未来运营费用

　　C、时间

　　D、持有期

　　23、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于(　)的考虑结果。

　　A、风险投资

　　B、投资组合

　　C、风险转移

　　D、占领世界投资市场

　　24、以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，这是通过投资项目的(　)组合来分散投资风险。

　　A、地理区域

　　B、时间分布

　　C、物业类型

　　D、收益形式

　　25、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为(　)。

　　A、4.42%

　　B、8.11%

　　C、8.13%

　　D、9.54%

　　26、假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率为5%,，一个投资项目的系统性市场风险系数是0.5，则其预期收益率为(　)。

　　A、8.5%

　　B、4.5%

　　C、5%

　　D、7.5%

　　27、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为(　)。

　　A、8%

　　B、4%

　　C、14%

　　D、12%

　　28、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是(　)。

　　A、10.38%

　　B、11.07%

　　C、12.45%

　　D、13.62%

　　29、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.5%，国债收益率为3%，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为(　)。

　　A、5.7%

　　B、6.6%

　　C、7.9%

　　D、9.4%