2016年房地产估价师经营与管理强化模拟卷二_第2页

　　26、在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用( )。

　　A、单元估算法

　　B、单位指标估算法

　　C、工程量近似匡算法

　　D、概算指标法

　　27、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。( )

　　A、对

　　B、错

　　28、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。( )

　　A、对

　　B、错

　　29、针对不同用途的收益性物业可分为( )。

　　A、写字楼物业管理、商场物业管理

　　B、承租人管理、租赁市场管理

　　C、工业及货仓物业管理、人事管理

　　D、商场物业管理、财务、人事管理

　　30、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

　　A、发起者

　　B、影响者

　　C、决策者

　　D、购买者

　　31、对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。( )

　　A、对

　　B、错

　　32、服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。( )

　　A、对

　　B、错

　　33、长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求( )。

　　A、上升

　　B、下降

　　C、不变

　　D、不确定

　　34、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是( )万元。

　　A、755.54

　　B、772.84

　　C、1400.88

　　D、1433.90

　　35、工程成本控制的主要对象是( )。

　　A、主要费用中的固定费用

　　B、主要费用中的变动费用

　　C、次要费用中的固定费用

　　D、次要费用中的变动费用

　　36、金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括( )。

　　A、保证

　　B、抵押

　　C、质押

　　D、名誉

　　37、开发项目全部投资的内部收益率表明了( )。

　　A、项目投资所能支付的最高贷款利率

　　B、将未来收益或收入转换成现值的收益率

　　C、投资者每年所获得的或期望获得的收益率

　　D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比

　　38、由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。( )

　　A、对

　　B、错

　　39、零售商业物业的租金是以( )为基础计算的。

　　A、每一个独立出租单元的总出租面积

　　B、以每月每平方米

　　C、以每平方米可出租面积

　　D、每平方米可出租面积按月或年支付的金额

　　40、下列关于写字楼分类的描述正确的是( )。

　　A、写字楼在国内尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

　　B、甲等写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务

　　C、乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美

　　D、丙级写字楼相对于乙级写字楼，租金水平和出租率都偏低

　　41、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( )。

　　①自然环境和人文环境的变化;②金融业的发展;③信息、通讯技术水平的提高;④生产方式和工作方式;⑤政治制度的变迁

　　A、①②

　　B、④⑤

　　C、①③

　　D、③

　　42、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是( )。

　　①调查研究;②接受委托;③编制可行性研究报告;④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价

　　A、②④①⑤③

　　B、②③④①⑤

　　C、②①③④⑤

　　D、②①④⑤③

　　43、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是( )。

　　A、政府的财政收入

　　B、土地出让收入

　　C、土地储备所获得的利润

　　D、土地受让方的投资

　　44、要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括( )。

　　A、固定的投资市场

　　B、房地产市场是房地产权益的交易市场

　　C、要求高素质的专业顾问服务

　　D、易于出现市场的不均衡和垄断

　　45、某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?

　　46、属于利息的计算方式有( )。

　　A、单利计息

　　B、连续复利

　　C、间断复利

　　D、复利计息

　　47、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。

　　A、中介费

　　B、承诺费

　　C、利息

　　D、评估费

　　48、金融机构在融出资金时，要遵循( )的原则。

　　A、政策性

　　B、流动性

　　C、安全性

　　D、盈利性

　　49、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是( )万元。

　　A、-41.8

　　B、200

　　C、-166.1

　　D、-200

　　50、在房地产市场中，消费者，即买家，他们的交易取向是“物有所值”， 用适当的货币资金，换取使用或拥有房地产的满足感或效用。( )

　　A、对

　　B、错