2016年房地产估价师经营与管理全真模拟练习题(1)_第5页

　　答案和解析

　　一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

　　(1) :A

　　(2) :A

　　长期利率下调，预期房地产投资风险降低一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值;二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本;三是会刺激房地产市场的需求增长(居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加)，从而会带动投资需求上升。(3) :D

　　比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。购买力风险是一干扰项，杜撰的。(4) :A

　　1000万元×5%×(1+7%+3%)。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。(5) :B

　　(6) :B

　　(7) :A

　　(8) :C

　　(9) :A

　　(10) :B

　　土地使用权出让费是土地出让时支付给政府的一笔费用，俗称“土地出让金”，而土地使用权转让费是在土地使用权发生转移时，由受让方支付给转让方的费用，毛地价是土地价格的一种表示方式，士地使用费是十地使用者使用土地支付的经常性费用。(11) :C

　　市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。(12) :A

　　建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。(13) :C

　　(14) :A

　　(15) :B

　　在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率(合理空置率)水平的。(16) :D

　　初步可行性研究亦称“预可行性研究”，是对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的研究。(17) :B

　　基础设施建设费属于房屋开发费范畴，而城市建设配套费是干扰项，没有这种提法。 (18) :A

　　(19) :A

　　财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。(20) :A

　　计算期是指项目的开发或经营周期，“开发期”不全面。而动态投资回收期是自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。(21) :A

　　动态投资回收期要对净现金流量进行折现，而静态投资回收期不用对净现金流量折现，则动态投资回收期要长于静态投资回收期。(22) :

　　(23) :B

　　亏平衡分析中的保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。(24) :

　　(25) :C

　　蒙恃卡洛法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形(26) :

　　(27) :

　　(28) :A

　　(29) :C

　　(30) :D

　　(31) :B

　　凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 (32) :B

　　目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法。 (33) :B

　　当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果价格比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。(34) :A

　　(35) :A

　　在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

　　(1) :A, B, C

　　经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间;自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命;房地产的经济寿命与其使用性质相关。(2) :A, B, C

　　空置损失费用属于收益损失范畴，为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失不属于经营性费用。(3) :A, B, C

　　经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房地产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。(4) :B, D

　　投资决策分析包括市场分析和项目的财务评价分析两部分工作。(5) :A, B

　　(6) :A, B

　　(7) :A, B, C, D

　　(8) :A, C, D, E

　　调查研究阶段分成市场调查和资源调查两方面进行。市场供给量属于市场调查范畴的。(9) :B, C, D, E

　　前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用。拆迁安置补偿费属于土地费用范畴。(10) :

　　(11) :A, B, D

　　(12) :A, B, C, D

　　(13) :A, B, C, D

　　(14) :C, D, E

　　(15) :A, B, C, D

　　有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用

　　(1) :

　　(2) :0

　　投资风险有个别风险和系统风险两种。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统风险仍然存在。(3) :0

　　成本利润率等于开发利润与总开发成本之比，开发利润等于项目总开发价值减去项目总开发成本。(4) :1

　　没有超过70年，可以。(5) :0

　　(6) :1

　　(7) :

　　(8) :0

　　(9) :1

　　(10) :

　　答案暂缺(11) :1

　　内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。若该项目可行，则其财务内部收益率肯定大于银行贷款利率。(12) :1

　　抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。(13) :

　　(14) :1

　　过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升;而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。(15) :1

　　物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内部全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)