自学考试《资产评估》章节试题及答案：第4章_第4页

　　交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995

　　(5)计算待估土地初步价格。

　　A=1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米)

　　B=1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米)

　　C=1400×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米)

　　(6)采用算术平均法求得评估结果。

　　待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米)

　　待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)

　　因此，这一地块的评估值为994200元。

　　4.解：

　　(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：

　　地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

　　(2)计算楼价：

　　楼价=2000×2.5×9000=45,000,000(元)

　　(3)计算建筑费和专业费

　　建筑费=3000×2000×2.5=15,000,000(元)

　　专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元)

　　(4)计算销售费用和税费

　　销售费用=45,000,000×2.5%=1,125,000(元)

　　销售税费=45,000,000×6.5%=2,925,000(元)

　　(5)计算利润

　　利润=(地价+建筑费+专业费)×10%=(地价+16,500,000)×10%

　　(注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.)

　　(6)计算利息

　　利息=地价×[(1+6%)2-1]+(15,000,000+1,500,000)×[(1+6%)1-1]

　　=0.1236×地价+990，000

　　(注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.)

　　(7)求取地价

　　地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1×地价

　　-1,650,000-0.1236×地价-9,900,000

　　地价=21,810,000/1.2236=17,824,452(元)

　　(8)评估结果

　　单位地价=17,824,452/2000=8912(元/平方米)

　　楼面价格=8912/2.5=3565(元/平方米)

　　5.解：根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积

　　根据上述所给的数据资料带入公式：

　　待估宗地总价=1200×100%×15×18+1200×40%×2×15

　　=338400(元)

　　6.解：由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。

　　(1)在建工程完工程度=13%+30%×60%=31%

　　(2)在建工程评估值=400000×31%=124000(元)