招标师考试科目《招标采购合同管理》：国有土地使用权出让合同重点条款

　　(1) 出让人和受让人

　　国有土地使用权的出让人，是市、县人民政府国土资源行政主管部门。对于以招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的，受让人是竞买人，是特定或者不特定的主体;对于以协议方式出让国有土地使用权的，受让人是特定的主体。

　　(2) 出让方的权利义务

　　出让方享有的权利主要有两项：①受让方在签订国有土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部国有土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿;

　　②受让方未按国有土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回国有土地使用权的处罚。出让方应履行的义务主要有：①按照国有土地使用权出让合同的规定提供出让的国有土地使用权;②向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。

　　(3) 受让方应履行的义务

　　受让方应履行的义务主要有以下三项：①在签订国有土地使用权出让合同以后的规定期限内支付全部国有土地使用权出让金;在支付全部国有土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证;②依国有土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开 发、利用、经营土地;③需要改变国有土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得 出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订国有土地使用权出 让合同，调整国有土地使用权出让金并办理登记。

　　(4) 出让土地的空间范围

　　国有土地使用权出让时应当确定出让的范围。《物权法》第136条规定，建设用地使 用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此，建设用地使用权的设立不是一个 平面的二维概念，而是一个空间的三维立体概念。在签订国有土地使用权出让合同时，要填写宗地的平面界限和竖向界限。出让宗地的 平面界限按宗地的界址点坐标填写;出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家髙程系

　　统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面 到终止面的距离。

　　(5) 出让土地用途

　　土地用途是出让合同的重要内容。在土地用途的认定和填写上，必须把握以下方面：

　　① 出让合同的土地用途并不是由出让方和受让方签订合同时临时约定的内容，而是在 土地出让前由城市规划管理部门出具的规划条件确定的。包括土地用途、容积率等在内的 规划条件，是宗地出让的前置条件，也是确定土地出让价款的基础。市、县国土资源管理 部门根据规划条件拟定出让方案，报经市、县人民政府批准后，才能实施出让。合同签订 作为出让过程的最后一个环节，目的是将出让行为实施过程中所明确的权利义务以书面的 形式固定下来。因此，出让方和受让方必须按照经批准的土地用途填写，未经批准土地用 途不得改变。

　　② 合同中的土地用途虽不是合同双方当事人约定，但双方当事人必须共同遵守。也就 是说，出让宗地的用途首先是依法确定，然后写人出让合同并作为合同重要内容的。

　　③ 市、县国土资源管理部门出让土地时，是按宗地设定规划条件，按宗地确定出让方 案，按宗地实施出让的。因此，出让合同中也应按宗地填写土地用途。2007年8月，国 家发布了《土地利用现状分类》，双方当事人应按该分类标准规定的土地类别填写。同一 宗地中包含两种或两种以上不同用途的，应当写明各类土地具体用途的出让年期及各类具 体用途土地占宗地的面积比例和空间范围。

　　(6) 出让合同标的物交付

　　出让土地的交付，是双方当事人关于出让合同标的物，即建设用地使用权的转移。根 据合同法的基本原理，因交付产生的合同履行行为可以是一次性的，也可以是分次的;既 可以是在一定时期内的，也可以是分期的。就出让土地来说，实践中各地方规定的交付时 间包括：①合同签订之日交地;②发放《建设用地批准书》之日起交地.，③发《交地通知 书》之日交地;④合同约定将来的某个时点前交地。交付的土地应具备的条件在实际出让 中也有差异，既有生地出让，也有熟地出让，熟地出让中土地的开发程度也不一样，有 “三通”、“七通”、“九通”等做法。因此，国家规定，有条件的地区完成拆迁安置和基础 设施配套后再实施出让，符合土地的最大化利用。因此，国有土地使用权出让合同应明确土地交付的时间和交付时应达到的土地条件。

　　(7) 土地出让价款缴纳

　　出让价款的缴纳是出让合同的主要条款，是合同履行的关键。合同价款的履行期限涉及当事人的期限利益，也是确定合同如期履行还是迟延履行的客观依据。按照合同的一般原理，合同可以即期履行，也可以定期履行;可以在一定期限内履行，也可以分期履行;期限可以是非常精确的，也可以是不十分确定的。在土地使用权出让合同中应明确约定土地出让价款缴纳的时间和方式。

　　(8) 出让宗地的规划条件

　　《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》明确规定，国有土地使用权出让由 市、县国土资源管理部门会同城市规划等部门拟订方案，报同级人民政府批准后，由市、 县国土资源管理部门实施。2008年实施的《城乡规划法》也规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有 土地使用权。规划条件未纳人国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无 效。市、县规划部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为出让合同组成部门的规划 条件。