2018年造价工程师考试《案例分析》常考试题（3）

2018年造价工程师考试《案例分析》常考试题（3）

　　某房地产开发商决定开发一地段，有以下三种方案可供选择：

　　A方案：一次性投资开发多层住宅5万㎡建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本、销售成本，下同)10000万元，从建造到销售总开发时间为18个月。

　　B方案：将该地段分为一区、二区两个部分分期开发。一期工程在一区开发高层住宅3万平方米建筑面积，需投入总成本7000万元，开发时间为12个月。二期工程开发时，若一期工程销路好，且预计二期工程销售率100%，则在二区继续投入总成本9600万元开发高层住宅4万平方米建筑面积，开发时间15个月;若一期工程销路差，或将二区土地转让，可一次性获转让收入3000万元;或在二区开发多层住宅3万㎡建筑面积，需投入总成本费用6500万元，开发时间为15个月。

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　　C方案：一次性投资开发高层住宅7万㎡建筑面积，需投入总成本费用16500万元，从建造到销售总开发时间为27个月。

　　季利率为2%，资金时间价值系数见表1。

　　表1　资金时间价值系数

　　三方案的售价和销售情况如表2所示。

　　表2　三个方案的售价与销售

　　根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。

　　<4> 、三个方案在销路好和销路差的情况下，分期计算季平均销售收入各为多少万元(假设销售收入在开发期间内均摊)。

　　<5> 、绘制决策树。

　　<6> 、请帮助开发商进行决策，到底采用何种方案(计算结果保留两位小数)。

　　【正确答案】 计算季平均销售收入

　　A方案：

　　销路好：5.0×4800×100%÷(18÷3)=4000(万元)

　　销路差：5.0×4200×80%÷(18÷3)=2800(万元)

　　B方案一期：

　　开发高层住宅：销路好：3.0×5500×100%÷(12÷3)=4125(万元)

　　销路差：3.0×4800×70%÷(12÷3)=2520(万元)

　　B方案二期：

　　开发高层住宅：4.0×5700×100%÷(15÷3)=4560(万元)

　　开发多层住宅：销路好：3.0×5000×100%÷(15÷3)=3000(万元)

　　销路差：3.0×4500×80%÷(15÷3)=2160(万元)

　　C方案：

　　销路好：7.0×5500×100%÷(27÷3)=4277.78(万元)

　　销路差：7.0×4800×70%÷(27÷3)=2613.33(万元)

　　【正确答案】 画决策树，如图1所示。(注：机会点⑤土地转让的季销售收入为：3000/(P/A，2%，5)=636.54万元)

　　【正确答案】 方案判定：

　　机会点①

　　净现值的期望值：(4000×0.7+2800×0.3)×(P/A，2%，6)一10000=(2800+840)×5.601-10000=10387.64(万元)

　　等额年金：10387.64×(A/P，2%，6)=10387.64/(P/A，2%，6)=10387.64/5.601=1854.60(万元)

　　机会点④

　　净现值的期望值：4560×(P/A，2%，5)×1.0-9600=4560×4.713×1.0-9600=11891.28(万元)

　　等额年金：11891.28×(A/P，2%，5)=11891.28/(P/A，2%，5)=11891.28/4.713=2523.08(万元)

　　机会点⑤

　　净现值的期望值：3000万元

　　机会点⑥

　　净现值的期望值：(3000×0.7+2160×0.3)×(P/A，2%，5)-6500=(2100+648)×4.713-6500=6451.32(万元)

　　二者开发时间相同，可直接比较净现值的期望值。根据计算结果判断，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。

　　机会点②

　　净现值的期望值：[11891.28×(P/F，2%，4)+4125×(P/A，2%，4)]×0.6+[6451.32×(P/F，2%，4)+2520×(P/A，2%，4)]×0.4-7000

　　=(11891.28×0.924+4125×3.808)×0.6+(6451.32×0.924+2520×3.808)×0.4-7000

　　=16017.32+6222.87-7000=15240.19(万元)

　　等额年金：15240.19×(A/P，2%，9)=15240.19/(P/A，2%，9)=15240.19/8.162

　　=1867.21(万元)

　　机会点③

　　净现值的期望值：(4277.78×0.6+2613.33×0.4)×(P/A，2%，9)-16500

　　=3612×8.162-16500=12981.14(万元)

　　等额年金：12981.14×(A/P，2%，9)=12981.14/(P/A，2%，9)=12981.14/8.162

　　=1590.44(万元)

　　根据计算结果，等额年金从大到小的顺序为：B方案>A方案>C方案。所以，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅;在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。