物业管理师《基本制度与政策》章节考点及例题：第三章（1）_第2页

　　 考点六 业主大会的筹备

　　(一)成立业主大会筹备组

　　业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　(二)业主大会筹备组的工作内容

　　1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　3.草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　4.依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　6.制定业主委员会选举办法;

　　7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　【题例】

　　业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开()前以书面形式在物业管理区域内公告。(C)

　　A.5日 B.10日 C.15日 D.20日

　　 考点七 业主大会的成立

　　业主大会筹备组应当自组成之日起90日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的圆满召开标志着业主大会的成立。

　　 考点八 业主大会的职责 下列事项由业主共同决定：

　　1.制定和修改业主大会议事规则;

　　2.制定和修改管理规约;

　　3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　4.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　5.选聘和解聘物业服务企业;

　　6.筹集和使用专项维修资金;

　　7.改建、重建建筑物及其附属设施;

　　8.改变共有部分的用途;

　　9.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　 考点九 业主大会活动规则

　　(一)定期会议和临时会议

　　业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。

　　当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　1.20%以上业主提议召开业主大会临时会议的;

　　2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　3.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　发生以上应当召开业主大会临时会议的情况时，如果业主委员会不履行组织召开会议职责，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议。

　　业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

　　(二)业主代理人

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。 业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。

　　(三)业主代表人

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。 凡需投票表决的事项，业主代表应当要求业主将赞同、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会上代表业主如实投票。

　　(四)业主大会的召开形式

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　【题例】

　　业主大会无论采用何种形式召开，必须有不少于物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数()以上的业主参加。(A)

　　A.1/2 B.1/3 C.1/4 D.1/5

　　(五)业主大会决定事项的表决规则

　　业主大会作出筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定业主大会职责规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　 考点十 业主委员会的性质

　　《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。