物业管理师《基本制度与政策》章节考点及例题：第二章（3）_第8页

　　 考点十八 物业使用和维护的相关法律规范

　　在物业的使用和维护中，《条例》对各主体的行为进行了明确的规范。

　　(一)公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变

　　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。因此，无论业主大会、业主委员会、业主和物业服务企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

　　但是，因原规划设计不合理或实际需要改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。

　　由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，所以物业服务企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。

　　《公共文化体育设施条例》规定，确需改变公共文化体育设施用途的，有关地方人民政府在作出决定前，应当组织专家论证，并征得上一级人民政府文化行政主管部门、体育行政主管部门同意，报上一级人民政府批准。涉及大型公共文化体育设施的，上一级人民政府在批准前，应当举行听证会，听取公众意见。

　　(二)物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘

　　物业管理区域内的道路、场地是为业主共同利益而建设，因此无论业主和物业服务企业，都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。对于业主因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的情况，为加强管理和保护公共利益，当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为，只有在征得业主委员会和物业服务企业同意的情况下才可实施。物业服务企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。

　　无论业主或物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。

　　(三)公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线和相关设施设备的维修养护责任的承担是一个存有争议的问题。在物业管理实践中，业主或者供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担相关维修养护责任的做法都有。为此《条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 (四)业主装饰装修房屋的规范

　　装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全，甚至影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范以及要求物业服务企业在业主装修房屋前的告知义务。

　　业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及管理规约明文禁止的行为。同时，《条例》也规定物业服务企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。

　　1.可以帮助业主更好地装饰装修房屋;

　　2.可以起到预防作用，避免出现违法装修或者装修扰民的情况。

　　(五)利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定

　　《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三方面的规定：

　　1.规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营应办理的程序;

　　2.明确相关业主、业主大会、物业服务企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权;

　　【题例】

　　利用共用部位、共用设施设备经营的时候须先经()同意。(ACD)

　　A.相关业主 B.业主主席 C.业主大会 D.物业服务企业 E.居民委员会

　　3.确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。 关于利用共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住房专项维修资金。主要理由有两点：

　　(1)收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护;

　　(2)住房专项维修资金是房屋的“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴纳，一旦急需时所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金。

　　【题例】

　　关于利用共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用，应优先用于补充(D)

　　A.房屋维修资金

　　B.设备维修资金

　　C.物业服务费的不足

　　D.住房专项维修资金

　　同时，为尊重全体业主的意愿和特殊使用需要，业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。