2016物业管理师《物业管理实务》辅导：第六章

2016物业管理师《物业管理实务》辅导：第六章　 入住与装修管理

　　一、入住的准备

　　(一)资料准备1、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》2、《入住通知书》3、《物业验收须知》4、《业主入住房屋验收表》5、《业主(住户)手册》6、物业管理有关约定。业主在办理入住手续时，物业管理单位要与业主签订有关物业管理服务的约定。

　　(二)其他准备1、入住工作计划2、入住仪式策划3、环境准备4、其他准备事项。

　　二、入住服务的管理

　　(一)入住流程与手续。1、业主凭入住通知书、购房发票及身份证登记确认。2、验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》签字确认。3、提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用。4、签署有关物业管理服务约定等文件5、缴纳当期物业管理等有关费用6、领取《业主(住户)手册》等相关文件资料7、领取房屋钥匙(入住过程完结)2、入住手续(1)持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认;(2)房屋验收(3)产权代办手续(4)建设单位开具证明(5)业主和物业管理单位签署物业管理的相关文件。(6)缴纳入住当月物业管理及其他相关费用;(7)领取提供给业主的相关文件资料，(8)领取物业钥匙。

　　(二)费用缴纳

　　(三)验房及发放钥匙

　　(四)资料归档。

　　装修管理，物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制。规范业主，物业使用人的装饰装修行业，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用。维护全体业主的合法权益。

　　物业装饰装修管理包括，装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节。物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。

　　三、物业装饰装修管理流程

　　(一)流程示意图

　　(二)流程分述1、备齐资料2、物业装饰装修申报3、物业装饰装修登记，有下列行为之一的不予登记。(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的。(2)将设有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的。(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。(4)损坏房屋原有节能设施、降低节能效果的(5)未经城市规划主管部门批准搭建建筑物、构筑物的。(6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的。(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。4、签订《物业装饰装修管理服务协议》5、办理开工的一般手续6、施工7、验收

　　四、物业装饰装修管理内容

　　(一)物业装饰装修范围和时间管理A重点

　　(二)物业装饰装修管理的要求，物业装饰装修管理应重点检查;(1)有无变动建筑主体和承重结构。(2)有无将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房间。(3)有无扩大门窗尺寸，(4)有无损坏节能效果(5)有无影响使用安全行为，(6)有无未经有关单位批准的下列行为。1)搭建建筑物、构筑物;2)改变住宅外立面;3)拆改供暖;4)拆改供燃;5)增加楼面荷载;6)改动卫生间、厨房间的防水屋的。

　　(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清远的管理(四)物业装饰装修现场管理1、严把出入关，杜绝无序状态。2、加强巡逻，防患于未然3、控制作业时间，维护业主合法权益4、强化管理，反复核查。

　　物业管理企业和相关管理部门的责任：(1)物业管理单位发现装修人或者装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2―3倍的罚款。(2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分。

　　五、装修管理注意的问题

　　(1)服务与控制是装修管理过程的一对矛盾。(2)装修人在准备资料的阶段，(3)在装饰装修项目申报登记时，(4)在办理开工手续前，(5)在施工过程中，(6)验收工作是装修管理的最后一道工序，(7)对于在物业装饰装修过程中的违约行为，(8)装饰装修资料的一部分为业主资料。操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。