2016物业管理师《物业管理实务》辅导：第五章

2016物业管理师《物业管理实务》辅导：第五章　物业的承接查验

　　物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。物业的承接查验流程，1、物业建成通过竣工综合验收2、物业管理企业组织人员进行承接查验3、对查验中发现的问题进行处理，4、物业移交。

　　一、物业查验的主要内容与方式

　　(一)物业查验的主要内容1、物业资料(1)竣工总平面图(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。(4)物业管理所必需的其他资料。2、物业共用部位(1)主体结构及外墙、屋面;(2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗;(3)公共卫生间、阳台;(4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。3、共用设施设备，共用设施设备承接查验主要内容有，低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地、给水排水、电梯、消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。4、园林绿化工程5、其他公共配套设施。公共配套设施查验主要内容有;物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心、停车场、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

　　(二)物业查验的方式AAA是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。

　　承接查验所发现问题的处理AAA设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷;施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料;验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善;气候、环境、自然灾害等其他原因。

　　(一)收集整理存在问题(1)收集所有的《物业查验记录表》(2)对《物业查验记录表》内容进行分类整理，(3)将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。

　　(二)处理方法，工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。

　　(三)跟踪验证。

　　物业管理机构更迭时的承接查验，一准备工作(一)符合承接查验条件(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同;(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

　　二、物业查验的内容

　　(一)物业资料情况

　　(二)物业共用部位、共用设施设备及管理现状。(1)建筑结构及装饰装修工程的状况;(2)供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备;(3)保安监控、对讲门系统设施;(4)清洁卫生设施(5)绿化及设施(6)停车场、门岗、道闸设施(7)室外道路、雨污水井等排水设施(8)公共活动场所及娱乐设施(9)其他需了解查验的设施设备。

　　(三)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存、各类押金、欠收款项、待付费用等帐务情况。

　　(四)其他内容(1)物业管理用房;(2)产权属于全体业主所有的设备、工具、材料;(3)与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电合同、协议等。

　　新建物业与更迭物业的区别：一原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查，二是查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状。三是维修资的收取，使用和结存待付费用等账务情况。

　　物业管理工作的移交

　　移交工作分为三种情况，一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业;二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业;三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同。

　　新建物业的移交

　　(一)移交双方，移交主为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方签订前期物业服务合同。

　　(二)移交内容，移交的物业资料包括，产权资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。

　　物业管理机构更迭时管理工作的移交。

　　(一)移交双方，原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交;业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。

　　(二)移交内容1、物业资料(1)物业产权资料(2)业主资料包括1)业主入住资料2)房屋装修资料(3)管理资料(4)财务资料(5)合同协议书(6)人事档案资料(7)其他需要移交的资料2、物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备(2)共用配套设施(3)物业管理用房3、人、财、物的移交或交接(1)人员(2)财务(3)物资财产。

　　(三)办理交接手续(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，(2)各类管理资产和各项费用应理移交(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单。(4)提出遗留问题的处理方案。

　　(四)注意事项B(1)明确交接主体和次序(2)各项费用和资产的移交(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，(4)在物业管理移交工作中。