改革开放40年山西经济社会发展成就系列报告之九

改革开放40年山西房地产业飞速发展—改革开放40年山西经济社会发展成就系列报告之九

　　内容提要：改革开放40年，山西房地产业从无到有，从弱到强，飞速发展，呈现出开发企业逐年增加、企业实力明显增强、开发投资稳步增长、投资结构不断改善、房屋供应比较充足、购房需求不断攀升等特点。与此同时，房地产业在国民经济中的地位和作用不断增强，房地产业增加值占第三产业增加值的比重明显提高，房地产开发投资占固定资产投资的比重上升，房地产开发业对于推进城镇化建设、增加财政收入、扩大就业、改善民生做出了重大贡献。

　　改革开发40年来，全省上下在深化改革、扩大开放的政策方针指引下，认真贯彻落实中央和省出台的各项房地产政策措施，不断深化住房制度改革，房地产业从无到有，从弱到强，飞速发展，呈现出稳定、快速发展的态势，对经济社会发展、推进城镇化建设、扩大城乡就业、改善人民居住环境等方面都发挥了极其重要的作用。

　　一、房地产业的发展历程

　　房地产业的发展与我国经济体制改革尤其是住房制度改革是密切相联同步展开的。新中国成立之后前30年，我国一直实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了城镇居民的基本住房需求。1958年到1977年的20年间，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，住房供给不足成为当时严重的社会问题。1978年邓小平同志提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。与此同时，山西房地产业在经济发展和体制创新两大动力的推动下，经历了复苏、起步发展、快速发展和调控调整等阶段，取得了辉煌的成就，山西房地产开发投资从1987年的0.6亿元快速发展到2017年的1166.3亿元，占全社会固定资产投资的比重从1987年的0.6%上升到2017年的19.0%。房地产业已经成为山西国民经济的重要产业。

　　(一)房地产业复苏阶段(1978-1986年)

　　理论界于1978年开始提出土地产权和商品化住房的概念，以此为标志，拉开了中国住房体制改革的序幕。80年代初，国务院正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅，并在郑州、常州、四平和沙市四个城市开展“三三制”售房试点改革，其基本思路就是“提高房租、增加工资”，变暗补为明补，变实物分配为货币化分配，通过提高租金促进售房。这一阶段，我省也在积极探索、研究、试点，为山西房地产业的复苏奠定了基础，山西房地产开发企业从1981年诞生发展到1985年的50家。

　　(二)房地产业起步发展阶段(1987-1997年)

　　80年代末90年代初，国务院先后召开了3次全国住房制度改革工作会议，最终明确了住房制度改革的思路“以出售公房为重点，售、租、建并举”。1994年以后，住房体制逐渐由双轨制向市场化方向迈进。自《国家安居工程实施方案》出台后，我省开始推行安居工程，加大经济适用房建设力度，同时开始推行住房公积金制度，为房地产市场化改革做好了制度和观念方面的辅垫。在这一阶段，山西房地产开发企业数量迅速增多，开发投资快速增长，尤其是住宅开发投资和销售面积大幅度增加。1987-1998年，全省房地产开发投资累计完成113.2亿元，年均增长41.3%;住宅投资累计完成85.9亿元，年均增长37.1%;销售面积累计735.9万平方米，年均增长28.6%。伴随着房地产开发热潮的兴起，涉及房地产开发各个环节的房地产经营、咨询、评估、中介以及物业管理等相关企业也应运而生，进一步促进了房地产业的发展。

　　(三)房地产业快速发展阶段(1999-2004年)

　　1998年7月3日，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，决定从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，我国实行了四十多年的住房实物分配制度从政策层面上退出了历史舞台，房地产开始进入市场化。由此，我国住房制度改革进入了一个全新的不断完善、全面推进的新阶段。在这一阶段，全省房地产开发企业从1998年的259家发展到2004年的1053家，5年间房地产开发投资累计完成428.6亿元，年均增长31.4%，占全社会固定资产投资的比重由1999年的6.1%上升到2004年的9.8%，创下了改革开放以来的最高水平。在国家政策的引导下，住房正成为新的消费热点和新的经济增长点，房地产市场也逐步走向全面拓展和完善的新阶段。

　　(四)房地产业调控调整阶段(2005年-至今)

　　2005年以来，房地产业得到迅猛发展的同时，也出现了房价上涨过快的问题。随后，国务院、住建部、各级人民政府频繁出台文件对房地产市场进行调控，但仍然无法遏制房价过快上涨的问题。十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。至此，房地产以“短期化”调控为主向以“长期化”调控为主转变。在这一阶段，我省房地产开发业规模继续扩大，实力明显增强。13年间，全省房地产开发企业发展到2379家;全省房地产开发投资累计完成10814.4亿元，年均增长20.6%;累计房屋竣工面积20203万平方米，年均增长13.7%;上缴所得税120.8亿元，年均增长24.3%。

　　二、山西房地产业发展取得的辉煌成就

　　回首改革开放以来的40年，房地产记载的既是一部40年的山西建设史，也是一部浓缩了的山西经济社会的发展史，已成为推动国民经济和社会发展的重要产业。

　　(一)房地产企业不断发展壮大

　　新中国成立以来，山西房地产开发业是一片空白，直到1978年，我省房地产开发业才伴随着住房体制改革和社会经济的发展而逐步发展起来的，不仅本省的房地产企业迅速发展壮大，而且通过各个城市的招商引资，一批实力较强的外省开发公司也纷纷落户到山西。如经济实力雄厚的恒大、万科、万达、富力城、华润、绿地等开发公司的入晋，更加活跃了我省的房地产开发市场。截止2017年底，全省各种登记注册类型的房地产开发企业达到2379家，是1990年的24.8倍，年均增加81家。与此同时，房地产开发企业所有制结构发生深刻变化，日益呈现多元化，民营企业得到迅猛发展。截止2017年底，全省非国有房地产开发企业达到2283 家，占全省的比重高达96%。

　　(二)房地产开发企业实力明显增强

　　改革开放以来，我省经济实力不断增强、投资环境不断改善，国内一线品牌绿地、恒大、万达、富力城、星河湾、万科、华润、保利、碧桂园等名企相继落户我省，除进行项目开发外，还与省内本土房企联姻，通过项目、股权并购等方式开展合作，推动了房地产行业集中度的进一步提升，房地产企业实力明显增强。截止2017年底，全省具有三级及以上资质的房地产开发企业484家。2017年，房地产开发企业资产总计达10358.7亿元，比1995年增加了10305.3亿元，平均每个开发企业的资产由1995年的0.2亿元提高到4.4亿元;所有者权益达1251.8亿元，比1995年增加了1242.2亿元;营业收入达920.1亿元，比1995年增加了911亿元;营业利润达37.2亿元，比1995年增加了37亿元。

　　(三)房地产开发规模持续扩大

　　房地产业的快速发展，对支撑国民经济保持较快增长起到了举足轻重的作用。1987年，全省房地产开发投资仅完成0.6亿元;2004年突破百亿，完成145.0亿元;2012年突破千亿大关，完成1010.5亿元;2017年，全省房地产开发投资完成1166.3亿元。1987-2017年房地产开发投资年均增长32.3%。同时，房地产开发投资总量占全社会固定资产投资总量的比重也不断提高，由1987年的0.6%提高到2017年的19.0%，成为拉动投资增长的中坚力量。

　　(四)房地产开发投资结构不断改善

　　上个世纪八十年代，全省房地产开发投资绝大部分集中在住宅上，直到1990年以后，为了积极适应经济发展需要，房地产开发企业在增强自身实力的同时也十分重视技术、操作、设计、物业管理、服务等环节，不断调整优化开发结构，不断满足各类人群对不同层次的房屋需求，既有面向广大中低收入阶层的保障性住房的建设，也有面向大众的普通商品房的建设，也有面向富裕阶层消费需要的比较高档的公寓房、精装房和别墅建设，也有面向政府、企业和社会团体、学校的办公楼、商业营业用房、教学楼建设，还有面向居民对美好生活需要的车库、健身活动室、娱乐场所建设。2017年，全省商品住宅开发投资完成228.7亿元，占房地产开发投资的比重为72.6%，比1990年下降13.9个百分点;办公楼开发投资完成35.6亿元，占房地产开发投资的比重为3.1%，比1990年上升1.9个百分点;商业营业用房开发投资完成147.8亿元，占房地产开发投资的比重为12.7%，比1990年上升5.3个百分点。

　　(五)房地产市场保障能力提升

　　改革开放之初，我省的住房建设严重不足，不能保证不断增加的社会保障需求，1978年，全省城镇住宅竣工面积仅有138.9万平方米，仅相当于2017年全省城镇住宅竣工面积的8%。2017年，全省在建房地产开发项目房屋施工16473.4万平方米，比1990年增加了16283.9万平方米，其中商品住宅11817.1万平方米，比1990年增加了11646.3万平方米。1990-2017年，房地产开发企业建设的各类房屋累计竣工面积达23931.3万平方米，年均增长13.0%，其中商品住宅累计竣工面积达19407.6万平方米，年均增长12.6%;办公楼累计竣工面积498.2万平方米，年均增长13.2%;商业营业用房竣工面积2442.1万平方米，年均增长14.0%。

　　(六)商品房销售量持续扩大

　　随着经济社会的快速发展和城镇化率不断提高，城镇居民收入明显增加，对商品房的需求也在持续增加。1995-2017年，商品房累计销售面积达19772.6万平方米，年均增长18.4%，其中商品住宅累计销售面积达18083.0万平方米，年均增长18.4%;办公楼累计销售面积达276.1万平方米，年均增长15.9%;商业营业用房累计销售面积达1128.7万平方米，年均增长18.3%。商品房累计销售额达7389.4亿元，年均增长27.8%，其中商品住宅累计销售额达6439.3亿元，年均增长28.0%;办公楼累计销售额达201.8亿元，年均增长28.9%;商业营业用房累计销售额达664.9亿元，年均增长25.7%。

　　(七)资金来源渠道多元化

　　上个世纪八十年代，我省房地产开发投资主要是以政府和单位出资为主，直到1990年以后，房地产开发投资体制发生了重大变化，资金来源中除企业自筹资金外，还有国内贷款、利用外资、商品房销售回款、发行股票等。2017年，开发企业国内贷款150.4亿元，是1990年的130倍，年均增长20.9%;企业自筹资金652.2亿元，是1990年的627倍，年均增长30.6%;以商品房销售回款为主的其他资金874.9亿元，是1990年的585倍，年均增长28.0%。相应地，国内贷款、企业自筹资金和其他资金之间的比例由1990年的3.1：2.8：4.1转变为2017年的0.9：3.9：5.2，企业自筹资金和其他资金所占比重大幅上升。

　　三、房地产业对国民经济的贡献突出

　　房地产业作为国民经济的重要产业，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用，特别是在推动城市建设、拉动内需、促进经济增长、解决就业和提高居住生活水平等方面发挥着积极的作用。

　　(一)有力地推动了城市建设

　　房地产开发既是城市开发的先导，也是加快城镇化建设的重要保障，既不断改变城市面貌，也不断完善城市功能。2017年，全省城镇人口2123万人，比1990年增加了1285万人，城镇化率由1990年的28.9%提高到2017年的57.3%。截止2016年末，11个地级城市国土面积15974平方公里，比2004年增加了48平方公里;城市道路面积13360万平方米，比2004年增加了7860平方米;建成区绿地覆盖面积3.8万公顷，比2004年增加了2.2万公顷。

　　(二)拉动了全社会固定资产投资快速增长

　　房地产开发投资作为固定资产投资的重要组成部分，有效的拉动了固定资产投资保持快速增长。从房地产开发投资增长速度来看，1987-2017年，房地产开发投资累计完成11356.3亿元，年均增长32.3%，比同期全社会固定资产投资年均增长速度(18.3%)快24.0个百分点。从房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重来看，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由1987年0.6%上升到2017年的19.0%。

　　(三)拉动了建筑业快速发展

　　房地产与建筑业关联度紧密，依存度高，房地产开发企业建设项目主要是通过建筑业企业实施建设，从而有效的拉动了建筑业的快速发展。1987-2017年，房地产开发投资中建安工程投资累计完成9016.9亿元，年均增长31.2%，同期建筑业总产值累计完成32804.9亿元，年均增长18.8%，房地产开发投资中的建筑工程投资占同期建筑业总产值的比重由1987年的2.1%提高到2017年的23.7%。

　　(四)拉动内需，促进了消费持续增长

　　房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点，有力的带动了住房消费、建材消费、信贷消费和耐用消费品的消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费的同时，也会挤占居民其它消费支出。随着我省房地产开发投资快速增长，居民购房支出也在不断增加。1990-2017年，商品房累计销售额7410.0亿元，年均增长25.0%。据城镇居民家庭收支抽样调查资料显示，2017年全省城镇居民人均用于居住消费支出3867元，比1993年增加3834元，占城镇居民人均生活消费支出的比重由1993年的1.7%上升到2017年的21.0%。从1995年颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》之后，居民购房贷款保持了快速增长的态势，2005-2017年，居民用于购房的按揭贷款累计1070.5亿元，年均增长40.1%，极大地解决了居民的住房需求。

　　(五)推动了服务业快速发展

　　随着房地产开发业的迅速发展，人们在实现了住有所居的基础上对住房环境、小区基础设施和服务水平的需要不断提高，物业管理、中介、家政、装饰装修等新兴服务行业应运而生并得到快速发展。2017年，房地产业增加值798.7亿元，占第三产业增加值的比重由1990年的6.4%提高到9.8%。据全国第三次经济普查数据资料显示，2013年末，全省物业管理企业2317个，比2008年末增长119.4%;房地产中介服务企业482个，比2008年末增长60.1%。

　　(六)增加了财政收入

　　房地产业涉及房地产开发建设、保有、转让等多个环节，涉及10多个税种，是国家和地方财政收入的重要来源。2017年，全省房地产税收入34.4亿元，比1990年增加了33.4亿元;城镇土地使用税收入35.6亿元，比1990年增加了34.9亿元;土地增值税收入43.6亿元。2017年，全省房地产开发企业上缴营业税金及附加45.7亿元，上缴企业所得税22.5亿元，上缴增值税12.1亿元。

　　(七)扩大了城乡就业

　　房地产开发业快速发展，不仅拉动了投资和刺激消费，而且为自身带来大量的就业岗位，还辐射到了建筑业、装饰装修业、社会服务业等相关产业的就业。2017年，全省房地产开发企业年平均从业人数5.2万人，比2005年增加了2.1万人。据全国第三次经济普查数据资料显示，2013年末，全省房地产业企业法人单位从业人员达15.4万人，比2008年末增加了6.5万我。辐射的主要行业以建筑业为例，2017年，全省建筑业企业年平均从业人员104.4万人，比2010年增加了42.4万人。

　　(八)改善了城乡居民住房环境

　　房地产业的发展，促进住宅建设，可以不断满足人民日益增长的美好生活需要。截止2017年底，我省城镇居民人均住房面积32.4平方米，比1990年底增加了25.8平方米;农村居民人均住房面积37.5平方米，比1990年底增加了21平方米。在增加城镇居民住房面积的同时，住宅建设的规划布局、综合配套、建筑造型、节能环保等方面都有不同程度的提高，住宅小区建设档次明显提升，小区环境普遍改善，基础设施和公建配套不断完善，物业管理不断规范，极大地提高了城乡人居环境。