2016年土地登记代理人考试试题：理论与方法多选题（2）

　　多项选择题

　　1.关于最高额抵押，下列说法不正确的有(　　)。

　　A.最高额土地抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定

　　B.最高额抵押所担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外

　　C.最高额抵押的抵押财产，只能由债务人提供，不能由第三人提供

　　D.最高额抵押不受诉讼时效限制

　　E.最高额土地抵押是对一定期问内将要连续发生的债权作担保

　　【答案】CD

　　【解析】根据《物权法》第二百零三条的规定，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务

　　人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供财产担保，债务人不履行到期债务

　　或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，土地抵押权人有权在最高债权额限度内就

　　该担保财产优先受偿。

　　2.如果当事人约定主债权确定前部分债权转让土地抵押权也部分转让的，(　　)。

　　A.该约定无效

　　B.原最高额土地抵押权需要作变更登记

　　C.转让的土地抵押权需要重新作土地抵押登记

　　D.原最高额土地抵押所担保的债权额随之相应减少

　　E.未转让的部分债权成为无担保债权

　　【答案】BCD

　　【解析】当事人可以约定在最高额土地抵押担保的债权确定前，最高额土地抵押权随部分债权的转让而转让。当事人的约定主要有以下两种情形：①部分债权转让的，土地抵押权也部分转让，原最高额土地抵押所担保的债权额随之相应减少。在这种情况下，转让的土地抵押权需要重新作土地抵押登记，原最高额土地抵押权需要作变更登记;②部分债权转让的，全部土地抵押权随之转让，未转让的部分债权成为无担保债权。

　　3.由于最高额土地抵押权所担保的债权额在土地抵押期问具有(　　)，债权清偿的条件出现时，需要确定担保债权额。

　　A.不确定性

　　B.变动性

　　C.从属性

　　D.担保性

　　E.法定性

　　【答案】AB

　　【解析】最高额土地抵押权是对一定期间内将要连续发生的债权提供土地抵押担保。也就是说，最高额土地抵押权所担保的债权额在土地抵押期间具有不确定性和变动性。但债权终需要清偿，在清偿的条件出现时，债务人具体应清偿多少债权，应有一个确定的数额。因此，最高额土地抵押权的实现除了需要债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现土地抵押权的情形外，还须具备其担保债权额的确定。

　　4.最高额土地抵押权所担保的债权确定的情形包括(　　)。

　　A.约定的债权确定期间届满

　　B.新的债权不可能发生

　　C.土地抵押财产被查封、扣押

　　D.债权人宣告破产

　　E.发生当事人约定的实现最高额土地抵押权的事由

　　【答案】ABCE

　　【解析】根据《物权法》的规定，债务人、土地抵押人被宣告破产或者被撤销的，最高额土地抵押权所担保的债权确定。

　　5.最高额土地抵押权所担保债权额一旦确定，下列(　　)情形均属于最高额土地抵押权担保的范围。

　　A.已届清偿期的主债权

　　B.未届清偿期的主债权

　　C.条件尚未成就的主债权

　　D.尚未发生的被担保主债权的利息

　　E.最高额土地抵押权担保的债权确定后才发生的主债权

　　【答案】ABCD

　　【解析】被担保债权额确定时存在的主债权，不论其是否已到清偿期或者是否附有条件，均属于最高额土地抵押权担保的范围。被担保债权确定时存在的被担保主债权的利息、违约金、赔偿金，不论在确定时是否已经发生，也属于被担保债权的范围。但是在最高额土地抵押权担保的债权确定后才发生的主债权不属于被担保债权的范围。

　　6.最高额土地抵押权所担保的债权确定后，优先受偿的额度应当按照以下(　　)原则确定。

　　A.优先受偿的额度不得超过双方当事人约定的最高担保额

　　B.如果实际发生的债权额高于最高限额的，以最高额为限

　　C.如果实际发生的债权额低于最高限额的，以实际发生的数额为限

　　D.如果实际发生的债权额高于最高限额的，超过部分不具有优先受偿的效力

　　E.优先受偿的额度应当与双方当事人约定的最高担保额相等

　　【答案】ABCD

　　【解析】最高额土地抵押权所担保的债权确定后，一旦债权到期或者出现当事人约定的可以实现土地抵押权的情形，土地抵押权可以就土地抵押财产优先受偿，但优先受偿的额度不得超过双方当事人约定的最高担保额。土地抵押权人实现最高额土地抵押权时，如果实际发生的债权额高于最高限额的，以最高额为限，超过部分不具有优先受偿的效力;如果实际发生的债权额低于最高限额的，以实际发生的数额为限对土地抵押财产优先受偿。

　　7.2009年，某村农民张某承包了村委会的一块耕地，在农忙季节，张某以省时间为由在他承包的耕地上建了一座三十多平方米的土坯房，以便日夜耕作。村委会发现后多次劝说他拆房。张某借口农忙后再拆，但农忙季节过后，张某不仅没有拆房，还全家搬人土坯房居住。并称：土地承包给个人，做什么用完全由自己说了算。有关本案说法正确的有( )。

　　A.张某的说法是正确的，他有权自主利用自家承包的土地

　　B.村委会干涉张某盖房，违反了承包合同

　　C.张某的做法不当，应当拆除房屋

　　D.村委会的做法是正确的

　　E.村委会有权干涉，但是不应当要求拆除房屋

　　【答案】CD

　　【解析】土地承包经营权是自然人和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。在承包经营关系中，承包人应当按照合同的规定从事经营，不得擅自改变土地的使用目的，不得擅自在土地上建造建筑物和各种工作物。

　　8.根据我国土地承包法，不宜采取家庭承包的“四荒”农村土地，其土地承包经营权依法可采取( )方式流转。

　　A.转让

　　B.出租

　　C.入股

　　D.抵押

　　E.变卖

　　【答案】ABCD

　　【解析】根据《农村土地承包法》第四十九条的规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、人股、抵押或者其他方式流转。

　　9.土地承包合同中，发包人依法履行(　　)等义务，保障承包人承包权的顺利实施。

　　A.不得违反合同的约定干涉承包人的经营自主权

　　B.维护承包方的土地承包经营权

　　C.不得非法变更合同

　　D.及时交纳承包金

　　E.按照合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务

　　【答案】ABCE

　　【解析】发包人的义务主要有：①维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;②尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动;③按照合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务。D项属于承包人的义务。

　　10.以下关于土地承包经营权的说法，正确的有(　　)。

　　A.承包经营权是有一定期限的权利

　　B.农村集体所有的土地只能由本集体经济组织的成员承包经营

　　C.土地承包经营权人不得将土地承包经营权以转包、转让的方式流转

　　D.未经依法批准，土地承包经营权人不得将承包土地用于非农建设

　　E.四荒土地等农村集体所有的土地，在符合条件时也可由集体经济组织以外的人承包

　　【答案】ADE

　　【解析】土地承包经营权属于用益物权的范畴，《物权法》第一百二十六条规定了土地的承包期。四荒土地等农村集体所有的土地，在符合法定条件时也可由集体经济组织以外的人承包。依据《物权法》第一百二十八条，土地承包经营权人根据农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

　　单项选择题

　　1.最高额土地抵押是为(　　)发生的债权提供担保。

　　A.将来

　　B.现在

　　C.过去

　　D.过去和现在

　　【答案】A

　　【解析】最高额土地抵押权设定时，不以主债权的存在为前提，是典型的担保将来债权的抵押权。这里的“将来债权”，是指设定土地抵押时尚未发生，在抵押期间将要发生的债权。

　　2.关于最高额土地抵押的限额土地抵押特征，说法不正确的是(　　)。

　　A.无论将来实际发生的债权如何增减变动，土地抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押土地享有优先受偿权

　　B.实际发生的债权超过最高限额的，以土地抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿

　　C.实际发生的债权不及最高限额的，以实际发生的债权额为限优先受偿

　　D.实际发生的债权超过最高限额的，以实际发生的债权额为限优先受偿

　　【答案】D

　　【解析】对最高额土地抵押来讲，土地抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押土地享有优先受偿权，即使实际发生的债权超过最高限额的，也以约定的最高额为限优先受偿。

　　3.和一般土地抵押相比，最高额抵押的优越性主要表现在(　　)。

　　A.简洁性

　　B.可预见性

　　C.未来担保性

　　D.担保债权连续性

　　【答案】A

　　【解析】最高额土地抵押与一般土地抵押相比具有一定的优越性。例如，甲向乙连续多次借款，如果采用一般土地抵押的办法，那么每次借款都要设定一个土地抵押担保，签订一次土地抵押合同，进行一次土地抵押登记，手续十分繁琐，而在借款之前设定一个最高额土地抵押，无论将来债权发生几次，只要签订一个土地抵押合同，作一次土地抵押登记就可以了，这样做既省时、省力、省钱，还可以加速资金的融通，促进经济发展。

　　4.对于最高额土地抵押权设立之前已经存在的债权，(　　)。

　　A.自动转入最高额土地抵押担保范围

　　B.不得转入最高额土地抵押担保范围

　　C.经过当事人同意可以转入最高额土地抵押担保范围

　　D.在法律规定的特定范围内可以转入最高额土地抵押担保范围

　　【答案】C

　　【解析】根据《物权法》第二百零三条第二款的规定，最高额土地抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额土地抵押担保的债权范围。

　　5.主债权转让时，关于最高额土地抵押权的转让，下列说法错误的是(　　)。

　　A.随之转让

　　B.最高额土地抵押所担保的主债权确定后，最高额土地抵押权一并转让

　　C.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权一般不得转让

　　D.当事人约定在最高额土地抵押担保的债权确定前，最高额土地抵押权随部分债权的转让而转让的，最高额土地抵押权一并转让

　　【答案】A

　　【解析】关于最高额土地抵押权是否随其所担保的主债权的转让而转让的问题，应当区别对待：①最高额土地抵押所担保的主债权确定后，主债权转让的最高额土地抵押权一并转让;②最高额土地抵押担保的主债权确定前，部分债权转让的，最高额土地抵押权并不随之转让，除非当事人另有约定。

　　6.如果当事人约定“最高额土地抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，全部土地抵押权随之转让”的，未转让的部分债权(　　)。

　　A.消灭

　　B.不受法律保护

　　C.成为无担保债权

　　D.需要重新进行土地抵押登记

　　【答案】C

　　【解析】《物权法》第二百零四条规定，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。根据该条规定，当事人可以约定在最高额土地抵押担保的债权确定前，最高额土地抵押权随部分债权的转让而转让。当事人的约定部分债权转让的，全部土地抵押权随之转让，未转让的部分债权成为无担保债权。

　　7.最高额土地抵押担保的债权确定前，土地抵押权人与土地抵押人通过协议变更最高额土地抵押的有关内容对其他土地抵押权人产生不利影响的，该变更(　　)。

　　A.无效

　　B.有效

　　C.效力待定

　　D.可撤销

　　【答案】A

　　【解析】根据《物权法》第二百零五条的规定，最高额土地抵押担保的债权确定前，土地抵押权人与土地抵押人可以通过协议变更最高额土地抵押的有关内容。但土地抵押权人与土地抵押人的变更对其他土地抵押人产生不利影响的，该变更无效。

　　8.土地抵押权人行使最高额土地抵押权的，应当在(　　)内行使。

　　A.主债权诉讼时效期间

　　B.主债权届满之日起6个月

　　C.抵押权行使期间届满之日起12个月

　　D.抵押权人知道或者应当知道抵押权实现事由之日起二年内

　　【答案】A

　　【解析】根据《物权法》第二百零二条的规定，土地抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使土地抵押权，未行使的，人民法院不予保护。也就是说，最高额土地抵押权的存续期间与主债权的诉讼时效一致。

　　9.甲与乙约定，在甲的土地上设立了最高额抵押权，但是二人对于债权的确定期间没有约定。根据规定，乙可以在(　　)期问请求确定债权。

　　A.自最高额土地抵押权设立之日起满一年后

　　B.自最高额土地抵押权设立之日起满两年后

　　c.自抵押权行使期间届满之日起满一年后

　　D.自抵押权行使期间届满之日起满两年后

　　【答案】B

　　【解析】《物权法》第二百零六条第二项规定，没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。

　　10.《物权法》规定，在没有约定债权确定期间或者约定不明确时，土地抵押权人或者土地抵押人自最高额土地抵押权设立之日起满二年后请求确定债权的，最高额抵押权所担保的债权确定。这里的两年是(　　)。

　　A.诉讼时效

　　B.除斥期间

　　C.取得时效

　　D.可变期间

　　【答案】B

　　【解析】物权法规定的“二年”是一个固定期间(即除斥期间)，不存在中止、中断的问题，其起算点是最高额土地抵押权设立之日。