2018年土地登记代理人土地权利理论与方法复习资料（4）

2018年土地登记代理人土地权利理论与方法复习资料（4）

　　1.土地所有权的概念

　　土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。

　　2.土地所有权的特征

　　主体的特定性：交易的禁止性;权属的稳定性;权能的分离性。

　　3.国有土地所有权

　　(1)所有权的客体：

　　1)城市市区即建成区(非城市规划区)的土地属于国家所有。城市建成区内存在农村集体经济组织，并且不符合下述(四)所述情形的，其土地属于集体所有。

　　2)农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。

　　3)除依集体所有权证或者享有集体所有权的事实被依法确认的外，林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于国家所有。

　　4)建成区内或城市建成区边缘，存在农村集体经济组织，但该组织农民集体所拥有的土地全部变为建设用地的，国家可以依法将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地转变为国有土地，用地者对该幅土地享有划拨国有土地使用权。

　　5)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济组织农民集体对置换后的土地享有集体土地所有权。

　　(2)所有权的主体：“单一代表，多级行使”。

　　(3)所有权的行使与内容：

　　1)国有土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能 让与土地使用者。国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权

　　2)依法通过出让(含以出让金出资 或入股)、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者 国有土地所有者代表应遵守其与土地使用者订立的土地出让 或租赁合同，履行合同义务。国有土地所有者代表可依法收回国 有土地使用权。

　　3)县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使 处分权的权限划分按《土地管理法》第44条的规定确定。

　　4)县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使 收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。

　　(4)所有权行使的特点：

　　1)主体不能亲自行使所有权，由其授权摇动表行使;

　　2)主体代表对土地所有最终的处分权;

　　3)不能亲自行使占有、使用的权能。

　　4.集体土地所有权

　　(1)所有权的客体：

　　1)农村和城市郊区的土地，有下列情形之一且不属于《土地管理法实施条例》第2条规定范围的，确定为农民集体所有;

　　2)土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。

　　(1)所有权的主体及代表：

　　1)村集体经济组织或村民委员会;

　　2)村内各农村集体经济组织或村民小组，2/3成员或村民代表同意的，设立村民小组，不同意的，仍归本村农民集体所有;

　　3)乡(镇)农村集体经济组织或乡(镇)人民政府。

　　(3)所有权的内容与限制：亨有占有、使用、收益和处分，但具有不完全性;权能可以分离;处分权要受到集体成员共同意志、法律、政府管理等限制。

　　5.集体土地征用

　　1)为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。征用权是公法意义的权力，其依据于国家主权。(注：我国宪法已经将原来的意义上的土地征用界定为土地征收)。

　　2)土地征用(收)的基本程序：批准---公示、实施---补偿登记----根据征地方拟定补偿、安置方案--公告、听取意见---落实。

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