2017年土地登记代理人《理论与方法》复习重点（22）

2017年土地登记代理人《理论与方法》复习重点（22）

　　土地承租权的终止

　　(一)租期届满

　　承租期限届满，土地承租权人提出续租的，经出租人同意，双方续签或者重新签订租赁合同。承租期限届满，承租权人未提出续租或者提出续租未获同意的，租赁关系终止，出租人无偿收回土地使用权。承租权人在承租土地上投资建造的建筑物、其他附着物由土地使用权人无偿收回。

　　依《合同法》第214条第2款的规定，租期届满，承租人可以申请续租。经土地使用权人的同意，土地使用权人应当与土地承租权人重新签订土地租赁合同，但续租期限不得超过20年。

　　承租期限届满，承租权人未申请续租或申请续租未获批准的，租赁关系终止，土地使用权及其上建筑物、其他附着物的所有权由土地使用权人无偿收回。土地承租权人以支付租金作为一定期限内对土地享有占有、使用、收益、部分处分的代价，期限届满，土地使用权人自然可无偿收回土地，而地上建筑物、附着物依房地主体一致原则，也应由土地使用权人取得。由于法律和合同对土地租赁期限已有明确规定，承租人在决定其承租期间的投资行为应当对投资的回收和回报以及相关的风险有合理的预期。因此，当承租期限届满时，承租权人通常已经通过对土地的占有、使用而获得了预期的利益;即使未能实现投资利益，也应当由承租人承担风险，故其投资建造的地上建筑物、其他附着物应随土地使用权一并由土地使用权人无偿收回(如果租赁期满时，土地使用权也期满并且未延期，则由土地所有权人收回)。

　　如果出租人对建筑物、其他附着物无利用需要，且拆除要付出巨额费用，应由承租人负责拆除，或者由出租人予以拆除，承租人负担拆除费用。

　　(二)因合同当事人的原因提前终止租赁关系

　　根据《城市公有房屋管理规定》第26条、《城市私有房屋管理条例》第21条关于租赁合同因承租人的原因提前终止的规定，承租期限内，土地承租权人有下列行为之一的，租赁关系提前终止，土地承租权人承担违约责任，出租人可以无偿收回租赁物：

　　1、擅自改变租赁物用途的;

　　2、转让、抵押土地承租权的;

　　3、擅自将土地承租权转租的;

　　4、利用租赁物进行非法活动，损害公共利益的;

　　5、租金按月支付时，无正当理由累计六个月不缴纳的或者按年支付时，无正当理由累计两年不缴纳的;

　　6、其他严重损害出租人权益的。