2017年土地登记代理人《理论与方法》复习点（3）_第2页

　　在我国建立土地权利变动的公示和公信原则十分重要。首先从公示公信原则产生的社会条件上看，它是基于保障交易安全，保护权利人合法权利的客观需要而在近代民法中形成的。自然经济时期，生产者与消费者相统一，社会产品处于凝滞状态，法律的作用体现为保护所有权的绝对性;随着社会的进步，交易现象成为经济发展的必然，保障交易的安全和稳定为交易者所渴望，公示公信原则便有了其滋生的土壤。从另一个角度讲，社会发展的这样的过程，也就是从物的所有为中心向物的利用为中心的转变过程。现代社会本位关注的正是社会资源的优化配置和利用。在我国土地所有权的两种形式禁止转让，在此情况下，只能通过土地使用权的流动来实现土地资源的优化配置。公示制度是实现这一目标的法律保障。其次，我国目前的土地登记制度并不能赋予某些权利以物权效力。1989年11月18日我国公布了《土地登记规则》，1995年3月31日发布了《确定土地所有权和使用权的若干规定》，尽管在这两个法规中确立了登记机关很大的权限(源于我国采取实质审查主义)，但登记机关的审查登记制度并不能赋予某些权利以物权的效力，一些法律未规定的权利仍处在现实需求中，而没有变成法律上的权利。现行法已基本确定了不动产物权公示的方法主要是登记，但是对于登记的机关、登记的效力、登记的程序等一系列问题都应加以明确。物权公示制度的完善尚需很长的路要走。

　　(四)从实际出发的原则

　　土地权利的设置是土地权利制度建设和土地制度建设的核心内容，同时在国家经济制度建设中也占有举足轻重的地位。设计安排土地权利体系时，除了要遵循民法物权法的一般原则外，还必须充分尊重历史，面对现实，从实际出发，从国情出发，来构建土地权利体系。当代国际，随着国际交易越来越密切，各国反映流通规则的合同法的发展逐渐趋向同一，彼此都互有不少借鉴甚至直接的移植，而以土地权利为核心的物权法却自罗马法直至现在，各国都是自成一套，都是从本国的实际出发来构建土地权利体系，都把国情因素作为一项十分重要的因素放到足够重要的位置来考虑。这充分说明了从实际出发的原则在土地权利设置中的重要地位。对此，我们一定要正确把握和认真贯彻。

　　当前，构建我国的土地权利体系，坚持从实际出发的原则，要重点把握好两点：一是社会主义市场经济体制已在我国初步确立，并将在今后进一步健全和完善，土地权利的设置要同我国社会主义市场经济发展的要求相适应，积极促进社会主义市场经济的发展。二是要尊重我国土地权利变迁发展的历史和现实，要与宪法精神和社会己普遍接受的法律原则相一致。所构建的土地权利体系要同我国历史的和现实的土地权利体系衔接好，切不可完全抛开现实。另立炉灶。以免引起社会经济生活的震荡。例如。根据宪法第九条、第十条、1988年宪法修正案第二条的规定，我国土地实行社会主义公有制，只存在国家所有和集体所有两种所有权，而且只许可农村集体土地所有权依征用的方式向国家土地所有权转换。这样在设置我国的土地权利，规定所有权的内容时，就不能像其他国家那样规定土地可由私人所有，或所有权可进入市场，因为这在我国是严格禁止的，允许进入市场的只能是从土地所有权上分离出来的土地使用权。

　　(五)土地用途特定原则

　　《土地管理法》第4条规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。国有土地使用权可以按照特定的用途以划拨、出让、租赁、投资作价入股等方式取得，也可以由单位或者个人承包经营。集体土地由单位或者个人以承包合同方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也可以用于居民宅基地或以投资入股、租赁等方式确认土地使用权。土地用途管制土地使用权不同用途之间的改变，应依法办理批准和登记手续。