土地登记代理人《理论与方法》教材讲义：第六章

第六章 土地他项权利

　　一、土地他项权利相关问题。

　　1.基本概念：土地他项权利是在土地所有权和使用权以外依法律、合同或其他合法行为设定的土地权利，属于土地他物权。

　　2.权利的特点：是在他人土地上享有的权利;他项权利的主体是土地所有权、使用权人以外的，与他们之间存在着某种法律关系的民事主体;一般不受一物一权原则的限制;他物权依赖于所有权和使用权，但又对其进行限制;一般规定长期存续的他物权，为保障权利人的利益，要进行权得登记。

　　3.权利分类：一般分为积极权利(抵押物处分权，通行权，引水权，排水权等)和消极权利(采光权，鸡观望权等)。积极权利又分为：1)用益物权：地役权、地上权、承租权、典权、空间利用权、耕作权等;2)担保物权：抵押权等。

　　4.他项权利的内容及限制、取得与终止的法律特征：

　　取得方式有：1)基于法律、行政法规的直接老人家定取得;2)根据与土地所有权人或土地使用权人订阅的协议取得;3)基于其他合法行为取得。

　　根据法理与实践，取得土地他项权利的依据还可以是行政行为(政府决定)，司法行为(法院判决)等。 内容和限制：

　　1土地他项权利人可以依法律或约定请示土地所有权人、使用权人在利用该土地时为某种行为或不为某种行为;有权排除土地所有权人、使用权人或第三人对其权利的侵害。

　　2.土地他项权利人取得、先例权利不得违反法律规定的义务及权利设定时约定的义务，不得给土地所有权人、使用权人造成超出合理限度的或者本来应当且能够避免的损害。

　　二、熟悉部分

　　我国土地他项权利的法律规定和管理制度。

　　内容贯穿于书中本章各个部分。所涉及的法律规定主要有：《土地登记规则》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《合同法》等。

　　三、了解部分

　　1.土地抵押权问题

　　1)基本概念：土地使用权人在法律许可范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物等依法进行处分。

　　2)土地抵押权的客体：国有、集体土地使用权。

　　3)权利主体：抵押权人。

　　4)抵押权的取得：签订抵押合同，办理抵押登记。

　　5)抵押权的内容与限制：(1)房地一致原则;(2)抵押权效力及于抵押物的孳息时，抵押权人有义务将抵押物的孳息告知义务人;(3)期满或其他事由如何实现抵押权;(4)注意抵押合同与租赁合同、出让合同的关系;(5)抵押物的处分限制和划拨用地的抵押、乡镇企业用地的抵押。

　　2.土地承租权问题

　　1)承租概念：土地顾租人按期向土地使用权人支付租金，而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。

　　2)承租取得：签订清面租赁合同，并登记;没有使用的期限出租，不得超过20年。有使用期限的出租，不得超过土地剩余使用年限。

　　3)承租客体：按法或合同开发的国有土地使用权：城市私房用地。

　　4)土地他项权利的内容及限制

　　土地他项权利人可以依法或者依约定对土地实施某种利用行为。

　　土地他项权利人可以依法律或者约定请求土地所有权人、使用权人在利用该土地时为某种行为或者不为某种行为;有权排除土地所有权人、使用权人或者第三人对其权利的侵害。土地他项权利人取得、行使权利不得违反法律规定的义务及权利设定时约定的义务，不得给土地所有权人、使用权人造成超出合理限度的或者本来应当且能够避免的损害。 从权利内容的角度可以将土地他项权利分为积极他项权利和消极他项权利

　　5)承租终止：租期届江未续期不得超过20年。两年未付租金的，出租人有权终止合同，对土地的开发投资进行适当的补偿。

　　3.地役权问题

　　为自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。地役权可以依法、依习惯、依合同、依事实有学或无偿取得

　　4.其他土地的他项权利

　　耕作权：在他人土地上进行种植作业并获得收获的权利 相邻关系：无偿性，不是独立的用益物权。

　　土地借用权：只能通过事同方式取得，借用人无偿占有、使用出借人的土地的权利。