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土地登记代理人考试理论方法教材知识点:不动产登记的原则

中华考试网  [ 2016年7月22日 ]  【

  按照《物权法》第9条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力,未经登记,不发生法律效力,但法律另有规定的除外。这就是说,设立、变更或消灭不动产物权,原则上都要登记,不登记不承认其物权,也不承认物权的任何变动。法律另有规定的除外主要指4种情况:

  一是第9条第二款的规定,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。为什么可以不登记?因为登记是起一个公示作用,法律已经明确规定这些自然资源属于国家所有,已起到了公示作用,所以不必再履行登记手续。这里所讲的是国家所有自然资源,是所有权可以不登记,但使用权仍然要登记。

  二是第二章第三节规定的三种特殊情况,也可以不登记即产生物权。第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。即拿着法院判决等,不办理过户登记,也承认判决书上写的权利人就是该不动产的权利人。第29条规定,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。即父亲死亡,儿子继承,儿子不去办理变更登记,也承认儿子对该不动产享有物权。第30条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。农民在宅基地上建房子,该房子不登记,也承认他的物权效力。以上三种情况都是法律规定可以不登记的,但第31条有一个特别规定,依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生效力。举个例子说明这话什么意思,某房产原来归夫妻共有,双方离婚后,法院判决该房产归女方所有,女方可以不登记,女方拿着判决书,就能证明归她所有。但是如果女方要求处分该房产,就必须去办理登记,否则不符合法律规定。继承或者合法建造的房产也是如此,处分必须登记,不登记,不可以对抗善意第三人。

  三是土地承包经营权,自合同签订之日起,承认其物权,不用办理登记。

  四是对地役权的规定。地役权是为了自己的便利,利用他人土地享有的权利。例如,甲要铺设一条管道,必须利用乙的土地,否则就会绕圈子增加成本。这样,甲乙双方签订一个合同,双方同意即可。虽然地役权是双方合同生效时设立,但未经登记,不得对抗善意第三人。

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