土地登记代理人考试《理论与方法》知识点：租赁土地使用权主体

　　租赁土地使用权主体

　　租赁土地使用权作为国有土地使用权的一种，其主体为一般主体。除法律、法规规定的其他用地外，主要包括以下五类：

　　1、新增经营性用地

　　根据《城市房地产管理法》的立法精神，实践中，凡是经营性用地，一般都以作价出资、出让或租赁的方式有偿取得国有土地使用权。其中，由于租赁价格远低于出让价格，使土地使用者能以较少的代价取得国有土地使用权，因而易于为土地使用者采纳。但由于其债权性质，从承租人方面来看，其权利范围仍逊于具有物权性质的出让国有土地使用权;从出租人方面来看，其经济利益也不如具有物权性质的出让国有土地使用权。因此，从长远考虑，对于新增经营性用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，而租赁只能作为出让方式的补充。

　　2、存量经营性划拨用地

　　根据《划拨国有土地使用权管理暂行办法》的有关规定，划拨国有土地使用权改制可采用作价出资、出让、租赁三种方式。通过租赁方式依法取得国有土地使用权，能使国家与企业之间以缴纳土地使用费为体现的行政关系，转为以按租赁合同的约定缴纳租金为体现的市场关系，能有效地降低企业改制成本，因而易于为企业所接受。

　　3、依法取得场地经营权的外商投资企业用地

　　依法取得场地使用权的外商投资企业用地视为划拨用地，因此，其土地使用者亦可通过租赁方式依法取得国有土地使用权。

　　4、短期用地

　　根据《土地管理法》的规定，临时用地的期限不得超过二年，而实践中亦有超过二年的，一般称之为短期用地。法律规定，短期用地和临时用地都不得修建永久性建筑，其法律关系较为简单，加之租赁价格较低，且操作简便、灵活，因而实行土地使用权有偿使用，最适合采用租赁方式。但是，由于临时用地的期限过短，赋予其用地者以租赁土地使用权这种具有准物权性质的权利，不利于土地资源的合理、有效利用，因而立法在赋予短期用地的使用者可依法取得租赁土地使用权的权利的同时，还应充分考虑土地资源的稀缺性。

　　5、改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地

　　依有关法律规定，改变土地用途、增加建筑面积应当补办出让手续，缴纳出让金，但实践中执行的难度较大。对此，应予以变通，即自用目的的，允许其通过设定租赁关系来调整其与国家之间的利益关系，但用于转让时，则必须补办出让手续，缴纳出让金，以防法律关系复杂化，从而切实维护买受人的合法权益。