土地登记代理人考试《理论与方法》知识点：宅基地使用权

　　宅基地使用权

　　一、定义

　　宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

　　宅基地的定义包括以下几个要点：(1)权利属性，即集体土地使用权;(2)权利主体，即农村集体经济组织成员;(3)权利取得的条件，即经过依法审批;(4)权利取得方式，即集体经济组织分配;(5)用途限定，即建造住宅;(6)权利存续状态，即没有使用期限限制。

　　关于“住宅”的含义，原国家土地管理局政策法规司1992年5月28日《关于对农村居民“建住宅”含义理解问题的答复》指出：“《中华人民共和国土地管理法》第45条所指的‘建住宅’，应当理解为农村居民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施。”

　　二、宅基地使用权的主体

　　农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得或继受取得宅基地使用权。

　　根据《土地管理法》第62条的规定，宅基地使用权主体为特殊主体――符合建房申请宅基地条件的集体经济组织成员。不是宅基地所在集体经济组织的成员的，不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民建住宅使用集体土地，后因一些农村集体经济组织和房地产开发商利用此项规定炒卖宅基地，非法进行房地产开发，新《土地管理法》已删除此规定。因此，城市居民已不具备取得农村宅基地使用权的主体资格。同时，外村、外乡居民也不具备取得该项权利的主体资格，但依法将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员的不在此限。

　　三、宅基地使用权的取得

　　农村村民申请住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，县级人民政府批准后,由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

　　取得宅基地使用权，除了必须具备法律规定的主体资格，还必须遵守法律规定的审批程序。按照《土地管理法》的规定，宅基地的审批实行“乡(镇)政府审核，县级政府批准”的制度。

　　乡、县两级政府在审批过程中，要注意掌握以下几点：

　　第一，要严格控制用地面积。首先，不允许一户拥有两处以上的宅基地。其次，一户拥有的宅基地面积不得超过省级人民政府规定的标准。再次，将原有住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。

　　第二，要遵守土地利用规划，严格控制使用耕地作宅基地。首先要尽可能使用原有宅基地和空闲地。其次，必须占用耕地的，应当依照法律规定办理农用地转用审批手续。

　　第三，宅基地审批要公开、公平和公正，审核过程中，应当听取申请人所在村的村民意见，批准后，应当予以公告，接受群众的监督。按照农村村民自治原则，宅基地的分配，应当由村民会议讨论决定。实践中，对于宅基地分配中“村干部说了算、村民靠边站”的现象，应当予以纠正。