土地登记代理人考试《理论与方法》知识点：土地承租权

　　土地承租权

　　土地承租权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。

　　几个要点：

　　1、权利客体：以土地使用权的存在为前提。

　　2、权利内容：承租人取得对土地排他地占有、使用的权利。

　　3、租金义务：承担支付租金的义务。

　　4、权利期限：不超过20年

　　二、土地承租权的客体

　　1、依法或者依合同约定进行投资开发的国有土地使用权

　　2、依法可以流转的城市私房用地使用权

　　3、没有建筑物、其他附着物但有独立支配价值的国有土地使用权可以单独出租，设定土地承租权。

　　4、仅属于成片开发土地的，只要达到“三通一平”，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件的。

　　三、土地承租权的取得

　　n (一)关于合同的形式和登记

　　1、签定书面租赁合同;

　　2、租赁登记备案。

　　n (二)关于租金

　　1、租赁合同中约定租金数额、支付方式、期限等条款;

　　2、租金调整：租金浮动比例和方法，1)依其约定，2)双方协商，3)申请仲裁或起诉;

　　3、公有住宅用房及其占用范围内土地使用权出租的，应当执行国家或者地方人民政府规定的租金标准。

　　n (三)关于租赁期限

　　土地承租期限应当在租赁合同中约定，租赁合同中没有约定或约定不明的，出租人可随时要求收回租赁物使用权，承租人也可随时要求退租;

　　以具有使用期限的土地使用权出租的，土地承租期限不得超过土地使用权的使用期限减去土地使用权人已使用期限后的剩余期限;以没有使用期限的土地使用权出租的，土地承租权的期限不得超过二十年。

　　四、土地承租权的内容及限制

　　n (一)土地承租权的内容

　　享有对租用土地的占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。(土地承租权人可以将之转租)

　　n (二)土地承租期间新增建筑物的归属

　　租期届满而土地使用权未届期满时，自然归属于出租人。

　　n (三)土地承租权期间使用权转移对承租权的效果： 买卖不破租赁

　　n (四)承租人的优先购买权

　　法律规定在出租人转让出让国有土地使用权时，承租人享有同等条件下的优先购买权。

　　出租人未尽通知义务而转让土地使用权的，承租人可以请求人民法院撤销已生效的法律行为。撤销前已发生的权利转移，对承租人不生效力。

　　n (五)出租人的交付义务

　　出租人依约应将土地的占有和使用提供给土地承租权人而未按期提供，但未造成合同提前终止的，出租人应当承担违约责任;由此造成承租人损失的，应负赔偿责任。

　　n (六)承租人的租金义务

　　n (七)承租人遵守土地使用权出让合同的义务

　　五、土地承租权的终止

　　n (一)租期届满，续期不得超过20年

　　n (二)因合同当事人的原因提前终止

　　土地承租权人有下列行为之一的，租赁关系提前终止，并承担违约责任：

　　1、擅自改变租赁物用途的。

　　2、转让、抵押土地承租权的。

　　3、擅自将土地承租权转租的。

　　4、利用租赁物进行非法活动，损害公共利益的。

　　5、租金按月支付时，无正当理由累计六个月不缴纳的，或者按年支付时，无正当理由累计两年不缴纳的。

　　6、其他严重损害出租人权益的。

　　出租人有下列情形之一的，承担违约责任：

　　1、未按合同规定对租赁物维修的;

　　2、逾期交付租赁物达六个月以上的;

　　3、超出合同之外对承租人提出无理要求的。

　　4、非法处分租赁物或其他违法行为，土地所有者收回而提前终止，出租人应负违约责任。出租人应给承租人适当的补偿，并退还承租人剩余租期的租金。

　　因其他原因提前终止租赁关系

　　因公共利益或者土地灭失，应退还承租人已缴纳的剩余租金，所得补偿的一部分依据承租人对土地的投资开发程度支付给承租人，出租人获得产权调换的，应当与承租人重新签订租赁合同