土地登记代理人《土地登记相关法律》复习资料：国家土地所有权的行使与内容

　　国家土地所有权的行使及其权利内容包括以下方面：

　　(一)国有土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者。国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。

　　国家土地所有权的行使有以下特点：

　　第一，国家土地所有权主体不能亲自行使所有权，而只能由其授权的代表代为行使所有权。这一点明显区别于集体土地所有权;集体土地所有权主体完全可以亲自行使所有权的权能。

　　第二，国家土地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的占有、使用权能(即使行使占有、使用权能，其身份也非所有者代表，而为划拨国有土地使用权人)。因此，国家土地所有权主体代表必定将土地所有权的部分权能让与符合法律规定的用地者。据此，国家享有实现所有权经济功能的收益权。与此相对照，集体土地所有权主体本身及主体代表可以亲自行使土地所有权的全部四项权能。

　　第三，国有土地所有者代表对土地保有最终的处分权。这是国家土地所有权的一个十分重要的特征。这种最终处分权的一个突出表现，就是国家可以依法收回已经划拨或者出让的国有土地使用权，并可以将收回的土地的使用权再次划拨或者出让。

　　(二)国有土地所有者代表可依法通过出让(含以出让金出资或入股)、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。国有土地所有者代表应遵守其与土地使用者订立的土地出让或租赁合同，履行合同义务。国有土地所有者代表可依法收回国有土地使用权。

　　国有土地所有者代表行使国家土地所有权的具体方式。根据已有的法规和实践，目前主要有三种：出让、出租和划拨。其中，出让、出租属于使用权的有偿让与，一般采取合同形式。划拨属于使用权的无偿授予，一般采用行政文件的形式。在前一种情况下，国有土地所有者代表与土地使用权人之间构成平等主体关系，故要求国有土地所有者代表注意信守合同;在后一种情况下，国有土地所有者代表与土地使用权人之间构成非平等主体关系，国有土地所有者代表可以按照正当行政程序随时收回土地使用权。

　　(三)县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限划分按《土地管理法》第44条的规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。

　　因为《土地管理法》实施用途管制后，各级政府决定土地命运的权力集中体现在农用地转用审批、具体项目用地审批、征地审批和土地利用规划审批上。征地审批因涉及集体土地，并非国家直接行使土地所有权，而是行使国家对经济资源进行规划利用的宏观管理职能。故农用地转用审批和具体项目用地审批权限实际上已成为划分各级人民政府土地处分权的标尺。

　　(四)县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。

　　不同层次的国有土地所有者代表行使土地所有权，在收益方面的相互关系为：原则上应当层层上交中央，但可以根据法律规定或者中央政府的决定，将一部分土地收益留给地方。地方的上下级之间，也可以照此办理。