土地登记代理人《土地登记代理实务》考点精讲（24）

　　集体土地所有权和集体土地使用权变更登记

　　一、内容提要：本讲主要讲述集体土地所有权和集体土地使用权变更登记和土地他项权利变更登记。

　　二、重点、难点 大纲要求：

　　掌握：集体土地所有权和集体土地使用权变更登记和土地他项权利变更登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人 应提交的证明文件，《土地登记卡》的内容。

　　熟悉：集体土地所有权和集体土地使用权变更登记和土地他项权利变更登记权属审核内容及审核依据。

　　了解：集体土地所有权和集体土地使用权变更登记和土地他项权利变更登记的《土地归户卡》和土地证书的填写内容。

　　一、集体土地所有权和集体土地使用权变更登记

　　1、基本概念

　　集体土地所有权和集体土地使用权变更登记是对经登记的集体土地所有权和集体土地使用权的权属变更进行的土 地登记。

　　2、法律特征

　　(一)集体土地所有权和集体土地使用权权属变更的限制

　　目前，按照我国的法律和政策，集体土地所有权和集体土地使用权变更仅限于以下几种情况：

　　(1)农用地调整。

　　(2)土地征用。

　　(3)四荒地集体土地使用权的变更。

　　(4)农民集体内部成员之间的宅基地变更。

　　(5)乡(镇)村企业因破产、兼并等原因引起的集体土地使用权变更。

　　题目： 集体土地所有权和集体土地使用权发生变更的情形包括

　　A.农用地调整

　　B.四荒地集体土地使用权的变更

　　C.农用地买卖

　　D.农民集体内部成员之间的宅基地变更

　　E.乡(镇)村企业因破产、兼并等原因引起的集体土地使用权变更

　　答案：( ABDE )

　　(二)集体土地所有权变更

　　集体土地所有权变更为国家土地所有权

　　(1)国家对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后，迁移农民集体原有土地变更为国家所有。

　　(2)因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，变更为国家所有。

　　(3)全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集 体所有土地变更为国家所有。 乡(镇)村企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非乡(镇)村农民集体所有的土 地，变更为国家所 有。

　　(4)全民所有制单位和城镇集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一的，变更为国家所有：

　　1) 签订过土地转移等有关协议的;2)经县级以上人民政府批准使用的;3)进行过一定补偿或者安置劳动力的;4)接受农民集体馈赠的;5)已购买原集体所有的建筑物的;6)农民集体所有制企事业单位转为全民所有制单位或者城镇集体所 有制单位的。

　　(5)全民所有制单位、城镇集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地，按照有关规定清查处理后仍由全民所有制单 位、城镇集体所有制单位使用的，变更为国家所有。

　　2.不同集体之间的土地所有权变更

　　(1)根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：

　　1) 由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的;

　　2)由于土地开发、国家征用土地、集体兴 办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的;

　　3)由于农田基本建设和行政区划等原因重新划定土地所有权界限的。

　　(2)乡(镇)或村办企事业单位使用的集体土地，有下列情况之一的，分别属于该乡(镇)或村农民集体所有：

　　1)签订过用 地协议的(不含租借);

　　2)经县、乡(公社)、村(大队)批准同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的;

　　3)通 过购买房屋取得的;4)原集体企事业单位体制经批准变更的。

　　(3)乡(镇)或村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡(镇)、村集体单位继续使用的，可 变更为该乡(镇)或村集体所有。

　　(三)“四荒”土地使用权的变更

　　(1)承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不超过 50 年。

　　(2)通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒’’土地使用权，经依法登记取得土地使用权证书的，在规定的使 用期限内可以依法转让、出租、人股、抵押或者其他方式流转。对于实行承包、租赁和股份合作方式治理的，可以依 法继承、转让或转租;对于购买使用权的，依法享有继承、转让、抵押、参股联营的权利。

　　(四)农民集体内部成员之间的宅基地变更

　　(1)由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报 乡(镇)人民政府批准。

　　(2)农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地。

　　(3)出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款。

　　(五)土地开发整理涉及的农用地调整

　　(1)自然人、法人或者其他经济组织开发、整理、复垦集体土地，原土地所有权不变。

　　(2)权属调整要经过批准。

　　(3)除飞地、插花地外，土地开发整理项目区范围内的土地使用权原则上不作调整。对确需调整的，应由双方所有权人 签订土地调整协议。对需要调整的土地使用权、承包经营权，位置应尽量与开发整理前保持一致或大致相当。农民集 体土地 承包经营权发生调整的，应当经村民委员会 2/3 以上成员或 2/3 以上村民代表的同意，并报乡人民政府和县级农业 行政主管部门批准。