土地登记代理人《代理实务》教材精讲：土地登记概论

土地登记概论

　　一、掌握部分

　　1.土地登记的概念、意义和作用

　　一、土地登记

　　也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据《土地登记规则》第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

　　二、土地登记的意义

　　土地登记是国家用以确定土地所有者、使用者及其所有权、使用权和他项权利了的一项法律措施。凡依法办理土地登记的土地使用者，所有者的合法权益均受国家法律的保护。具体而言，土地登记是国家依照法律对土地的坐落，面积，用途，等级，权属关系在专门的薄册上注记的一种制度，它的根本目的是对权利的公示。

　　三、土地登记的作用

　　登记的公众职能、私有职能。

　　1) 维护土地的社会主义公有制;

　　2) 维护土地权利人的合法权益;

　　3) 维护正常的土地市场秩序;

　　4) 有效地保护耕地;

　　5) 为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息

　　土地登记的法律依据

　　一、土地登记的法律依据

　　1、实体法律依据：如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《宪法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》等;

　　2、 程序法律依据：有关土地登记的程序性法律依据中《土地登记规则》是最重要的一部规定，也是现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件。土地登记代理机构代理登记，必须严格遵守《土地登记规则》，这是我国土地登记工作顺利进行的重要保障和法律依据。是指进行土地登记产生的法律后果按照民法学思想，土地登记所产生的一般效力主要分两种，一种是采用意思主义的立法，一种是采用形式主义的立法。采用意思主义的立法，规定不动产物权的变动只因当事人的意思表示而发生效力;采用形式主义的立法，规定不动产物权的变动非经登记不得生效;我国现行的法律、法规和政策性文件对有关土地登记效力的规定比较零散。我国的土地登记用的是形式主义的立法思想，可以归类于登记的生效要件主义、登记要件主义，进言之，我国土地登记的一般效力是土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变地的生效要件。

　　土地登记的基本特点与原则

　　一、土地登记的特点：

　　1、 统一性：统一法规、统一程序、统一机关、辖区所有土地

　　2、 唯一性：登记结果的唯一性。《土地登记规则》第六十五条规定：“土地登记卡是土地登记的主体，也是土地所有权、使用权和他项权利的法律依据;土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地所有者、使用者和他项权利者持有的法律凭证”。

　　3、 连续性：不断更新登记，登记结果连续。

　　4、 强制性：即土地权利人或权利变动当事人有义务按要求申请办理土地登记手续，对逾期不进行登记申请的，按规定予以处理。

　　5、 公开性：土地登记的实质在于公示。土地登记的公示包括登记依据的公开，登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。

　　6、 公信力：即可信度和可索赔付力。由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众信赖。要求：严格依法按程序进行的，登记结果真实可靠;如果土地登记错误，致使权益人利益受损，国家将通过行政赔偿方式对受损人予以赔付。

　　二、土地登记的基本原则

　　1、 依法原则;

　　2、 申请的原则;

　　3、 审查的原则：形式审查和实质审查;

　　4、 属地管辖的原则：

　　登记与纠纷采取属地管辖，由不动产所在地的法院或房管、土地部门处理。要求：登记机关坚持统一性(一地一机关)、二是土地登记资料应当保持完整性(资料一套保存)。

　　登记机关：县级以上人民政府是所辖行政区域内法定的土地登记机关，土地行政主管部门作为政府主管土地管理工作的职能部门，负责土地登记的具体工作。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定：“中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。” 各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则;涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离(登记属地管理)，土地资产处置权按照资产隶属关系确定。

　　二、熟悉部分

　　1.土地权属性质与来源

　　2.权利主体与客体

　　3.土地登记的基本单元

　　基本单元宗地。所谓宗地是指被权属界线封闭的一块地，即指一个或几个权利人所拥有或使用的周边权属界线清楚的一个地块。

　　4.土地登记机关：县级以上人民政府是所辖行政区域内法定的土地登记机关，土地行政主管部门作为政府主管土地管理工作的职能部门，负责土地登记的具体工作。

　　三、了解部分

　　1.土地登记的历史沿革

　　2.各国主要土地登记制度比较