2017年土地登记代理人《地籍调查》考点归纳（4）

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　　地价的特点

　　土地价格是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。

　　土地价格与一般物价相比，有其自身的特性：

　　(1)表示方式不同。一般商品以价格表示，而土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。

　　(2)价格基础不同。一般商品具有移动性，价格来源是商品本身的价值;土地不具移动性，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

　　(3)形成时间不同。一般商品可以标准化，易于比较，且存在比较完整的市场，价格形成时间短且容易，而土地个别差异性大，又缺乏完整的市场，价格形成时间长且相对比较困难。

　　(4)土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。

　　(5)地价主要由地产需求决定，而商品价格受其本身供给与需求的双向影响。

　　(6)地价具有明显的地区性和个别性。由于土地位置的固定性，在不同的地区之间，很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。另外，在同一城市内，土地的位置差别决定了土地难以标准化，个别性明显。

　　(7)地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

　　(8)市场结构不同。一般商品有比较完善的市场，而土地市场是不完全的市场。

　　(9)折旧现象不同。一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增加而降低;土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，但在我国，土地价格是有限年期的土地使用权价格，对土地使用者而言，经历使用年限越长，应摊消的初始土地使用权价格越多，可继续使用和获取收益的年限越短，预期土地收益会减少，因此，对使用者而言，地价会随使用年限增加而降低。

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