某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年

简答题 某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元／m。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。

参考答案：

解
(1)项目总开发价值
1)项目建筑面积：5000m×7=35000m
2)项目总销售收入：35000m×10000元/m=35000万元
3)销售税费：35000万元×6%=2100万元
4)项目总开发价值：(35000-2100)万元=32900万元
(2)项目总开发成本
1)土地成本：6000万元
2)建造成本：35000m×4000元/m=14000万元
3)其他工程费：14000万元×6%=840万元
4)开发期间税费等其他费用：800万元
5)管理费：
①土地管理费：6000万元×3.5%=210万元
②建设期管理费：(14000+840+800)万元×3.5%=547.4万元
③管理费合计：757.4万元
6)销售费用：
①市场推广费：35000万元×1%=350万元
②销售代理费：35000万元×2%=700万元
③销售费用合计：1050万元
7)财务费用
①土地费用利息：

②土地管理费利息：

③建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用、建设期管理费用和市场推广费用利息：

④融资费用：(1609.45+45.99+1363.21)×10%万元=301.87万元
⑤财务费用总计：(1609.45+45.99+1363.21+301.87)万元=3320.52万元
8)项目总开发成本：(6000+14000+840+800+757.4+1050+3320.52)万元=26767.92万元
(3)开发商利润：(32900-26767.92)万元=6132.08万元
(4)成本利润率：6132.08/26767.92×100%=22.91%

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