某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积

简答题 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000平方米，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元／m、出租率为70％，第6～10年的月租金水平为80元／m、出租率为75％，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35％，投资者目标收益率为18％，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。（12分）

参考答案：

(1)该项目的净现金流量表

(2)求财务净现值NPV：

=-1800+382.2／1.18+382.8／1.182+382.8／1.183+382.8／1.184+
382.2／1.185+468／1.186+468／1.187+468／1.188+468／1.189+
468／1.1810+800／1.1811=164.46（万元）
(3)求财务内部收益率FIRR

设i=20％
得出NPV=13.15(万元)
再设i=21％
得出NPV=-55.46(万元)
求财务内部收益率：
=20％+13.15／(13.15+55.46)×(21％-20％)=20.19％
(4)该项目的净现金流量计算见表，财务净现值为164.46万元＞0，财务内部收益率20.19％＞投资者目标收益率18％，所以该投资项目在经济上是可行的。

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