参考答案:前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73万元前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=816万元其他收入为600万元/年前四年年净收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515万元第六年净收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096万元第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456万元第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7万元其他收入=800万元/年第七年至第二十年年净收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35万元资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A,8%,4)×(P/F,8%,6)+(386.4096-2000)×(P/F,8%,6)+1646.35×(P/A,8%,14)×(P/F,8%,6)+5000(P/F,8%,20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941 内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%
答案解析: