【总结】第五章

　　评估基准日的选择与评估报告中引用其他报告基准日的匹配问题

　　1.应当关注专业报告的时效日与评估基准日的匹配性

　　2.应当关注拟引用单项资产评估报告的性质、评估目的、评估基准日、评估对象、评估依据、参数选取、假设前提、使用限制等是否满足资产评估报告的引用要求;不满足资产评估报告引用要求的，不得引用” 。

　　3.当资产评估报告需要引用其他专业报告的结论或数据时，评估专业人员应该与委托人充分沟通，必要时还应该在评估委托合同中明确约定引用方式及引用责任。

　　第六章

　　评估报告的引用和核实

　　资产评估专业人员在引用其他专业领域评估报告之前，需要对相关的专业评估报告履行书面审查、查询 、复核等核查验证程序。评估专业人员应当完成以下工作：

　　共计10项(包括：与委托人沟通、核实资质、核实是否符合引用的各种条件、引用责任、取得的备案审核文件、增减值分析、作为附件等)

　　第八章

　　对企业价值评估项目，资产评估报告应该说明是否经过审计，企业申报的表外资产的类型、数量，引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)等具体情况。

　　国有资产评估报告应当重点关注引用其他机构出具报告结果的披露要求

　　国有资产评估项目存在同时委托资产评估机构、土地估价机构和矿业权评估机构以同—个评估基准日分别对企业重组行为涉及到的资产、土地使用权和矿业权进行评估，然后由资产评估机构汇总评估结论的实际情况。

　　在汇总时，有的进行了必要的调整，如房地合一评估时，不汇总土地估价机构报告相应的土地评估价值;有的直接汇总，情况较为复杂。国有资产监督管理机构十分关注资产评估机构如何引用、引用中作出了哪些调整等信息。

　　资产评估报告中应当披露引用其他机构出具报告结论的情况，并说明承担引用不当的相关责任。

　　《企业国有资产评估报告指南》规定，“引用其他机构出具的报告结论，根据现行有关规定，需要经相应主管部门批准(备案)的，应当将相应主管部门的批准(备案)文件作为资产评估报告的附件。”例如，与评估经济行为相关的划拨土地使用权处置等土地使用权估价报告，需经相关国土资源行政主管部门备案，应将已取得的相关批准(备案)文件作为评估报告的附件。

　　对资产组合或者企业价值评估项目，企业已另行委托其他机构对经济行为涉及的部分资产进行评估，资产评估报告引用其他机构出具的报告的结论时，应当详细说明所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值);同时应当说明所引用其他机构出具的报告载明的评估范围、评估目的、评估基准日以及评估报告的批准情况。

　　【习题16·单选题】下列关于特别事项说明表述错误的是(　)。

　　A.评估报告应当说明对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用人关注其对经济行为的影响

　　B.某些情况下，企业拟实施经济行为的进度和安排与评估工作的进度安排衔接不紧密，可能影响到评估工作甚至评估结论

　　C.资产评估师应当在切实可行的情况下，在评估报告中充分披露“ 评估报告评估基准日期后重大事项” ，说明其内容、估计其对资产价值的影响;如无法作出估计，应当说明其原因

　　D.对于客观存在的特殊事项，资产评估师不同的处理方式对报告使用人的决策有直接影响。资产评估师应视重要性判断是否对事项本身以及对事项的处理方式作出说明，以使报告使用人全面了解评估信息

　　 『正确答案』D

　　『答案解析』对于客观存在的特殊事项，资产评估师不同的处理方式对报告使用人的决策有直接影响。但不论进行何种合理的处理，资产评估师都应当对事项本身以及对事项的处理方式作出说明，以使报告使用人全面了解评估信息。

　　【习题17·多选题】关于资产评估报告内容表述正确的是(　)。

　　A.资产评估报告的详略程度可以根据评估对象的复杂程度、委托人的合理需求确定

　　B.评估结论的瑕疵事项，是指评估人员在评估过程中已经发现可能影响评估结论，但并非评估人员职业水平和能力所能评定估算的事项

　　C.资产评估报告中应写明评估报告提交委托方的具体时间，原则上应在评估基准日后1个月内提出

　　D.资产评估报告作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料

　　E.声明、摘要和评估明细表上通常不需要另行签名盖章

　　 『正确答案』ABDE

　　『答案解析』评估报告的提交时间不宜确定具体日期，一般确定为开始现场工作、委托人提供必要资料(包括评估所依据和引用的专业报告送达)后的一定期限内。

　　【习题18·多选题】关于资产评估档案管理表述错误的有(　)。

　　A.资产评估专业人员通常应当在资产评估报告日后90日内将工作底稿与资产评估报告等归集形成评估档案。重大或者特殊项目的归档时限不晚于资产评估结论有效期届满后60日

　　B.一般评估业务的评估档案保存期限不少于十五年，法定评估业务的评估档案保存期限不少于三十年

　　C.评估档案的保存期限，自资产评估报告提交日起算

　　D.公司评估人员需要查阅评估档案，应按规定办理借阅手续

　　E.资产评估档案一般不得对外提供

　　 『正确答案』AC

　　『答案解析』重大或者特殊项目的归档时限不晚于资产评估结论有效期届满后30日。

　　评估档案的保存期限，自资产评估报告日起算。

　　除财政部门依法调阅、资产评估协会依法依规调阅、其他依法依规查阅情形外，资产评估档案不得对外提供。

　　【综合题1】

　　评估报告书

　　信和评字【2018】第8号

　　ABC有限责任公司：

　　信和资产评估有限责任公司(以下简称“本公司”)接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对贵公司在北京市海淀区中关村南路奉天大厦的房产在评估基准日2017年10月31日的市场价值进行了评估。评估结果有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下：

　　一、委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况

　　(一)委托方简介

　　委托方名称(暨产权持有者)：ABC有限责任公司

　　法定代表人：丁然

　　注册资本：6110万元

　　实收资本：6110万元

　　公司类型：有限责任公司

　　经营范围：投资管理，企业管理，受托资产管理;投资顾问等。

　　通过评估我们认为， ABC有限公司坚持科学发展观，诚信经营，科学创新，增加国家税收、发展循环经济、构建和谐社会等方面均做出了积极的贡献，经济效益与社会效益显著。

　　(二)被评估单位简介(略)

　　二、评估目的

　　本次评估目的是为委托方了解委估资产市场价值提供参考依据。

　　三、评估原则

　　(一)遵循客观性、独立性、公正性原则;

　　(二)遵循贡献原则、预期收益原则、替代原则和外在性原则。

　　四、评估对象和评估范围

　　本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据。本次评估对象是委估方委托评估的总价值。委估房产位于北京市海淀区中关村南路奉天大厦，框架结构，总建筑面积5650平方米。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。(数据略)

　　五、价值类型及其定义

　　评估采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　六、评估基准日

　　本次评估的评估基准日2017年10月31日，系由本单位确定，本评估基准日与评估人员实际评估日期比较接近，评估人员能更好的把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。

　　七、评估依据

　　(一)主要法律法规

　　1.《中华人民共和国公司法》(2017年3月1日施行);

　　2.《企业会计准则》;

　　3.其他与资产评估有关的法律法规。

　　(二)准则依据

　　1.资产评估准则——基本准则;

　　2.资产评估职业道德准则——基本准则

　　3.资产评估执业准则——资产评估报告;

　　4.资产评估执业准则——资产评估程序。

　　(三)行为依据

　　委托人与本公司签订的《资产评估委托合同》。

　　(四)重大合同协议、产权证明依据

　　1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证等;

　　2.资产购置协议、合同发票等财务资料;

　　3.房产证等;

　　4.其他产权证明文件。

　　(五)参考资料

　　1.《资产评估常用数据与参数手册》;

　　2.中国人民银行评估基准日公布的银行利率表、资产化率;

　　3.北京市统计部门资料;

　　4.其他市场调查资料。

　　八、评估方法

　　(一)评估方法选择

　　委估对象为营业性用房，该类房地产市场比较成熟，适宜采用收益法评估。

　　(二)对于所采用的评估方法的介绍

　　1.收益法

　　收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。

　　2.收益法公式：P=A/r ×[1-1/(1+r)n]，A为年金，r为折现率，n为收益年限

　　3.收入与支出项明细(略)

　　4.现金流入流出构成情况(略)

　　5.计算过程

　　P=A/r ×[1-1/(1+r) n]

　　P=(200/15%)×[1-1/(1+15%)5]=690.43万元

　　九、评估程序实施过程和情况

　　评估人员对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行核查验证，包括必要的产权验证，实地察看与核对，并对委估资产价格进行了必要的市场调查和比较，及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

　　(一)评估准备阶段

　　本公司接受委托前，与委托人有关人员进行了会谈，并与本项目审计会计师进行多次沟通，详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本公司遵照国家有关法规与委托人签署了《资产评估委托合同》。

　　接受委托后，本公司就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题，进行了认真讨论，制定资产评估计划;确定评估对象、评估程序及评估方法;将评估人员分为4个工作小组，各小组分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。

　　(二)资产清查阶段

　　项目组现场评估阶段的时间为2017年11月4日至2017年12月20日，主要工作如下：

　　首先，听取委托方及相关方介绍评估资产的历史及现状;

　　其次，对资产评估申报明细表进行审核，对发现的问题协同被评估单位做出调整;

　　再次，根据申报明细表，全面清查各类资产权属、存在等;

　　最后，在清查核实基础上作出初步评估测算。

　　(三)评定估算阶段

　　各组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，对各项资产进行勘察和清点，并进行市场调查，收集与评估对象有关的市场交易价格信息;采用合理的评估方法对委估资产的价值进行测算，并根据各种系数调整后得出初步计算结果;听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。

　　(四)评估汇总、提交报告阶段

　　将各小组对各个评估对象的评估结果汇总。

　　十、评估假设

　　(一)基本假设

　　公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。

　　(二)一般假设

　　1.对被评估单位所处行业重大法律法规政策预期无重大调整;

　　2.经济社会环境及经济发展、银行信贷利率、税收政策在预期无重大变化;

　　3.被评估单位会计政策与核算方法基准日后无重大变化;

　　4.被评估单位经营模式没有发生重大变化;

　　5.本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价。

　　十一、评估结论

　　评估后委托方于2017年10月31日评估基准日委托评估资产价值总额为6,904,300元，大写金额为六百九十万零四千三百元整。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。

　　十二、特别事项说明

　　十三、评估报告使用限制说明

　　(1)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

　　(2)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用。

　　(3)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

　　(4)当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。

　　十四、评估报告日

　　本评估报告于2018年1月8日出具。

　　十五、签字盖章

　　中国资产评估师：刘东(签字盖章)

　　中国资产评估师：张静(签字盖章)

　　信和资产评估有限责任公司(盖章)

　　2018年01月8日问题：根据以上所述内容，指出不恰当之处，并说明理由。

　　 『参考答案』1.“ABC有限公司坚持科学发展观，诚信经营，科学创新，增加国家税收、发展循环经济、构建和谐社会等方面均做出了积极的贡献，经济效益与社会效益显著。”表述不恰当。

　　资产评估报告所有描述应客观、真实，并有依据来源，例如一些经营统计资料、获奖情况、行业地位、名次、排位等数据，因资产评估师并未对这些信息进行尽职调查和核查，原则上应在评估报告中谨慎出现。

　　2.评估基准日确定不正确。

　　评估基准日应根据经济行为的性质确定，并尽可能与评估目的的实现日接近。评估基准日由委托人确定，资产评估师可以根据专业经验提供建议。

　　3.估价依据中名称列示未更新。应为“资产评估基本准则”、“资产评估职业道德准则”。

　　4.参考资料中“北京市统计部门资料”提法太笼统,未说明与本次评估有关的资料是哪些。

　　5.只选用了一种方法且未说明选用一种方法的原因或不选用其他方法的原因。

　　6.计算错误：

　　P=A/r×[1-1/(1+r) n]=(200/15%)×[1-1/(1+15%) 5]=670.43万元。相应评估结论处表述也是错误的。

　　7.未对业务是否能够受理进行评价。资产评估机构应当根据所了解的评估业务基本事项对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析与评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制的要求，否则不得受理。