三、净收益

　　(一)净收益的含义

　　1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念)

　　净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。

　　2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。

　　(1)实际净收益

　　①指在现状下被估房地产实际取得的净收益

　　例如：

　　ⅰ、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;

　　ⅱ、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;

　　ⅲ、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;

　　ⅳ、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。

　　②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估

　　(2)客观净收益

　　①含义

　　房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益。

　　由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

　　②只有客观净收益才能作为评估的依据。

　　3.净收益的计算公式

　　净收益=客观总收益-客观总费用

　　(二)客观总收益(接近于会计中收入的概念)

　　1.含义

　　总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。

　　2.确定客观总收益时候要注意以下问题

　　(1)求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

　　(2)在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。

　　(3)有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。

　　【例题】(08年度考试题)被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。

　　要求：

　　评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。

　　【答案】1.收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年

　　2.现有合同是否应该违约

　　目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。

　　如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为：

　　2009年： 【150*(1+1%)-(110+20)】*1 000=21 500元

　　2010年： 【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1 000=13 015元

　　2011年： 【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1 000=4 545.15元

　　这些违约多获得的收益现值之和为

　　21 500*(1+10%)-1+13 015*(1+10%)-2+4 545.15*(1+10%)-3=33 716元

　　违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。

　　3.现有合同的收益现值

　　基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。

　　收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2

　　+150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)

　　4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为

　　客观收益年限=40-2-5=33年

　　基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)^3*1000=154 545.15(元)

　　收益现值=154 545.15*【[1-1/(1+10%)^33]/10%】/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)

　　5.最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)

　　3.在确定收益值时，可以按照以下思路进行

　　(1)需以类似房地产的收益作比较;

　　(2)需对市场走势作准确的预测;

　　(3)必须考虑收益的风险性和可实现性。

　　(三)客观总费用(接近于财务管理中付现费用的概念)

　　1.定义

　　总费用是指取得该收益所必需的各项(付现)支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。

　　2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。