收益法在房地产评估中的应用

　　一、适用范围

　　收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

　　二、基本思路

　　(一)收益为无限年期的房地产价值

　　计算公式为：

　　房地产价格=纯净益/资本化率 (5-1)

　　这种理论的抽象，包含着三个假设前提：

　　(1)净收益每年不变;

　　(2)资本化率固定;

　　(3)收益为无限年期。

　　提示：参见教材52页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解。

　　(二)收益为有限年期的房地产价值

　　这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：

　　(1)净收益每年不变;

　　(2)资本化率固定且大于零;

　　(3)收益年期有限为n。

　　提示：参见教材52页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解。

　　(三)以上思路的具体运用

　　运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。