资本化率

　　1.资本化率(又称为还原利率)的实质

　　(1)是决定评估价值的最关键因素。

　　(2)资本化率在一定程度上反映了投资收益率。

　　(3)资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。

　　(4)投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。

　　【资本化率】资本投入到不动产所带来的收益率。

　　2.求取资本化率的方法(三种方法)

　　(1)净收益与售价比率法

　　反算法：

　　投资报酬率=实际收益/房地产价格

　　1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。

　　2)计算各个交易实例的净收益与售价比率法(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。

　　3)对所有实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。

　　(2)安全利率加风险调整值法

　　资本化率=安全利率(银行中长期利率)+风险调整值

　　简单易行，对市场要求不高，应用广泛，调整值的确定主观性强。不容易掌握。

　　(3)各种投资收益率排序插入法

　　收集收益率的资料，排序选择。

　　3.资本化率的种类