中级经济师房地产考试辅导：第三章第五节-华课网校

中级经济师房地产考试辅导：第三章第五节

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　　第五节国有建设用地使用权出租

　　【本节考点】

　　【考点】国有建设用地使用权出租的条件和程序

　　【考点】国有建设用地使用权租赁合同

　　【考点】国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别

　　【本节内容精讲】

　　【考点】国有建设用地使用权出租的条件和程序★

　　(一)可以出租的建设用地使用权

　　1.土地使用者通过出让方式或转让方式取得的建设用地使用权可以出租。

　　2.土地使用者依法取得划拨建设用地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准的，也可以出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;②领有国有土地使用证;③具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;④依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金。

　　(二)建设用地使用权出租的限制条件

　　(1)建设用地使用权出租必须签订租赁合同。

　　(2)未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。

　　(3)建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。

　　(三)建设用地使用权出租的程序

　　(1)申请。 (2)审批。 (3)签订合同。 (4)办理登记。

　　【考点】国有建设用地使用权租赁合同★

　　主要内容：

　　(1)标的。建设用地使用权租赁合同的标的是建设用地使用权。

　　(2)租期。对于通过出让方式取得的建设用地使用权，其租期不得超过出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建设用地使用权年限届满，土地租赁合同就自然终止。

　　(3)租金标准及支付期限、方式。

　　(4)土地使用条件。

　　(5)土地用途。

　　(6)租赁双方的权利和义务：

　　出租人的权利：

　　①有按期收取建设用地使用权租金的权利。

　　②有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利。

　　③有依法收回出租的土地的权利。

　　出租人的义务：

　　①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。

　　②修缮义务。

　　③妨害除去义务。

　　④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。

　　承租人的权利：

　　①有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利。

　　②有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。

　　承租人的义务：

　　①保管义务。

　　②支付租金义务。

　　③租赁标的物返还义务。

　　(7)出租人交付土地的期限、方式和条件。

　　(8)承租人租赁期满返回土地的期限、方式和条件。

　　(9)有关土地使用税费的缴纳。

　　(10)解除合同的条件、期限。

　　(11)违约责任。

　　(12)其他有关条款。

　　【真题：2010年单选】关于国有建设用地使用权租赁的说法，错误的是( )。

　　A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

　　B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务

　　C.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受损的，应承担损害赔偿的义务

　　D.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利

　　【答案】B

　　【考点】国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别★

　　(一)出租与出让的区别

区别	出让	出租
市场	土地一级市场	土地二、三级市场
主体	国家	土地使用权人

　　(二)出租与转让的区别

区别	土地使用权出租	土地使用权转让
权利人是否改变	土地使用权人不改变	改变
是否需要付出代价	有偿	可以是有偿的，也可以是无偿（赠与和继承）的

　　(三)出租与抵押的区别

区别	建设用地使用权抵押	建设用地使用权出租
是否转移占有	不转移占有	转移占有
合同特征	从合同行为，不能独立存在	独立的主合同行为
是否返还	还清债务，则返还；未还清债务，则处置	必须返还