【考点】房地产投资项目风险分析★★★

　　(一)房地产投资项目风险分析概述

　　1.房地产投资风险的含义：从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。

　　2.房地产投资风险的特征

　　(1)客观性。房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移。

　　(2)不确定性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。虽然知道某种风险未来发生的概率，但未来什么时候发生，这种难以预测的特性造成了房地产风险的不确定性。

　　(3)潜在性。并非风险不可认识，人们可以根据以往资料进行统计分析做出判断。

　　(4)损益双重性。

　　(5)可测性。

　　(6)相关性。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险;同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果。

　　3.房地产投资项目风险分析的含义和内容

　　房地产投资项目风险分析：是在房地产投资项目财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别房地产投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。

　　房地产投资项目风险分析包括：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对四个环节。

　　(二)房地产投资风险识别

　　1.房地产投资风险识别的目的

　　为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础;为选择最佳的风险应对方案提供依据。

　　2.房地产投资风险识别的特点:

　　系统性、连续性和制度性。

　　3.房地产投资风险的类型：系统风险、非系统风险。

　　房地产投资的系统风险(对所有项目产生影响、无法避免或消除)：

　　(1)通货膨胀风险：也称为购买力风险。

　　(2)市场供求风险

　　(3)周期风险

　　(4)变现风险

　　(5)利率风险

　　(6)政策风险

　　(7)政治风险

　　(8)或然损失风险：如火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害对房地产投资者造成的损失。

　　房地产投资的非系统风险(对个别项目产生影响、可以避免或消除)：

　　(1)收益现金流风险：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

　　(2)资本价值风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营成本水平。

　　(3)比较风险：也称为机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产项目后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

　　(4)时间风险：房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。

　　(5)持有期风险：与房地产投资持有时间相关的风险。置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。

　　4.房地产投资风险识别主要方法：问卷调查法、专家调查法和情景分析法。

　　(三)房地产投资风险估计及评价

　　1.房地产投资风险估计

　　房地产投资风险估计是在房地产投资风险识别的基础上，通过定量分析的方法测度风险发生的可能性及其对项目的影响程度。

　　(1)房地产投资风险估计与概率

　　风险估计分为主观概率估计和客观概率估计。

　　在房地产投资项目经济评价和可行性研究阶段，风险估计是主观概率估计。

　　通常采用主观概率进行预测的方法有两种：

　　①当预测对象仅有一个可能发生的事件时，直接进行主观概率预测。

　　式中;P为某事件的主观概率预测值;Pi为第i个预测人员对该事件的主观概率预测值;n为参加预测的人数;

　　【例】某房地产开发企业对其开发的商品房住宅在未来年销售量超过10万平方米的可能性预测，共请了8位有经验的市场营销人员参与预测，其主观估计值分别为2/3，3/4，2/3，3/5，2/5，3/5.则该房地产开发企业来年商品房住宅销售量超过10万平方米的主观概率为：

　　P=(2/3+3/4+2/3+3/5+2/5+3/5)/8=0.57 即57%的把握程度。

　　②当预测对象有多个可能发生的事件时;常用概率密度函数和累计概率分布函数来描述主观概率。

　　(2)房地产投资风险的测度

　　①期望值。期望值是随机变量可能值的加权平均数

　　②标准差

　　标准差大，意味着评价指标各可能取值偏离期望值的离散程度大，概率分布密度程度低，评价指标的不确定性程度大，项目的风险大;反之，标准差小，意味着项目的风险小。标准差的计算公式为：

　　【例】设有两个投资方案，其年平均利润可能值及其发生的概率见下表，试进行风险决策分析。

　　单位：万元

　　【解】 ①求出两投资方案的利润期望值

　　方案1利润期望值E1=70×0.25+8×0.5-50×0.25=9.0万元

　　方案2利润期望值E2=30×0.25+7×0.5-10×0.25=8.5万元

　　方案1利润期望值大于方案2利润期望值，似乎应选方案1，但进一步计算标准差发现方案1并非上策。

　　套入公式计算，方案1利润标准差=42.44万元;方案2利润标准差=14.22万元。

　　显然，标准差1比标准差2大得多，即方案I的风险比方案Ⅱ大得多，而两个方案的利润期望值又很接近，因此应选择方案Ⅱ。

　　需要特别注意的是：用标准差来测度和比较两个以上投资方案的风险大小，要求这些方案的评价指标期望值相同或相近，当它们的评价指标期望值不相同也不相近时，则要用变异系数来测度和比较风险的大小。

　　③变异系数

　　变异系数也称为投资风险度，等于标准差与期望值之比.变异系数的计算公式为：

　　V为变异系数。变异系数越大，方案的风险也越大;反之，方案的风险越小。

　　2.房地产投资风险评价

　　(1)投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。

　　(2)投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。

　　(四)房地产投资风险应对

　　房地产投资风险应对的方法主要有：

　　(1)风险预防

　　主要措施：①防止风险因素的产生;②减少已存在的风险因素并对其进行监控;③对风险因素进行时间和空间上的隔离;④加强投资方的保护能力;⑤风险预防的评价;⑥对下一步的预防目标进行审核和规划。

　　(2)风险回避

　　风险回避是指房地产投资者通过房地产投资风险的识别和估计，发现某项房地产投资活

　　动可能带来巨大的风险损失时，事先就避开风险源或改变投资方式，主动放弃或拒绝实施该项投资活动，以消除风险隐患。

　　(3)风险转移

　　风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。如参加保险、租赁等。风险转移的主要形式是通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，以达到降低风险发生频率和缩小损失程度的目的。

　　①契约性转移。

　　②项目资金证券化。

　　(4)风险组合。如分别投资住宅及写字楼。

　　(5)风险自留：承担风险和自保风险。区别在于自保风险需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或者基金;而承担风险则无须建立这种计划和基金，当损失发生时，直接将损失摊入成本。

　　(6)风险利用。促进投机风险向有利的方向发展。

　　【例题：2014年单选】下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。

　　A. 收益现金流风险

　　B. 机会成本风险

　　C. 持有期风险

　　D. 政策风险

　　【答案】D

　　【解析】房地产投资的系统风险：(1)通货膨胀风险、(2)市场供求风险、 (3)周期风险、(4)变现风险、(5)利率风险、(6)政策风险、(7)政治风险、(8)或然损失风险：是指如火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害对房地产投资者造成的损失。