中级房地产经济师考试考点:国有建设用地使用权出租

　　【重点难点】租赁与出租的区别

　　■租赁-国有建设用地租赁-出租方是国家

　　■出租-国有建设用地使用权出租-出租方是土地使用权人

　　1.国有建设用地使用权出租的条件和程序

　　■条件

　　☆出让方式取得的建设用地使用权

　　☆以转让方式取得的建设用地使用权

　　☆以下划拨土地经批准也可以出租

　　▼土地使用者为公司企业、经济组织和个人

　　▼有国有土地使用证

　　▼具有地上建筑物的合法的产权证明

　　▼补签了出让合同，补交了出让金

　　■建设用地使用权出租的限制条件

　　☆建设用地使用权出租必须签订租赁合同

　　☆未按照出让合同规定的期限和条件开发的，不得出租

　　☆出租必须办理租赁登记

　　■建设用地使用权出租的程序

　　☆申请

　　☆审批

　　☆签订合同

　　☆办理登记

　　2.国有建设用地使用权租赁合同

　　■标的

　　☆建设用地使用权

　　■租期

　　☆要约定期限也可不约定

　　☆不得超过建设用地使用权的剩余年限

　　☆建设用地使用权届满，土地租赁合同自然终止

　　■租金标准及支付期限、方式

　　☆双方协商确定

　　■土地使用条件

　　☆必须符合土地出让合同的规定

　　☆如需改变，必须由出租人向土管部门申请

　　■土地用途

　　☆符合出让合同规定的用途

　　■双方权利义务

　　☆出租方权利

　　▼收取租金

　　▼监督承租方使用

　　▼依法收回出租土地

　　☆出租方义务

　　▼交附土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务

　　▼修缮义务

　　▼妨害除去义务(不论原因是谁所致)

　　▼出租人继续履行出让合同

　　☆承租方权利

　　▼合法使用租赁物的权利

　　▼要求保障正常、有效使用租赁物的权利

　　☆承租方义务

　　▼保管义务

　　▼支付租金义务

　　▼租赁标的物返还义务

　　■其它条款

　　【例题·多选题】【2008年真题】建设用地使用权出租中，出租方的义务包括( )。

　　A.保管义务　　　　B.修缮义务

　　C.妨害去除义务　　D.租赁标的物返还义务

　　E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物

　　[答案]BCE

　　[解析]本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方的义务。

　　3.国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别

　　■出租与出让的区别

　　☆出让是一级市场行为，出租是二三级市场行为

　　☆出让的主体是国家，具有垄断性特点，而出租的主体是通过出让或转让方式取得建设用地使用权的使用权人

　　■出租与转让的区别

　　☆转让土地使用权人改变，出租不改变原土地使用权人

　　☆转让时，房随地走，房的所有权随地的使用权转移而转移，而出租时，房的所有权不发生变化

　　☆转让可以有偿也可以无偿，而出租必须是有偿的

　　■出租与抵押的区别

　　☆抵押是不转移占有，而出租是转移占有

　　☆出租是独立的主合同行为，而抵押是担保从合同行为

　　☆抵押后是否返还土地取决于债务是否偿还，而出租结束后，土地必须返还