房地产保险

　　(一)房地产保险的概念

　　因为房地产中的土地一般不存在灭失的风险，所以习惯上所称的房地产风险一般指房屋风险。房屋在设计、建造(施工)销售、消费和服务等过程中'面临着损失的可能，因自然灾害和意外事故造成房屋的毁损或者产生纠纷的可能性时刻存在，一旦这种可能转变为现实，必将给房屋的有关当事人带来损失。为了消除或减少这些可能的意外损失带来的不利影响，房屋的有关当事人有必要参加投保，以便在发生财产、责任或人身损失时获得一定的经济补偿。房地产保险是指在房屋设计、建造(施工)销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

　　根据与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体，房地产风险可分为财产损失、责任损失和人身损失。①房地产财产损失。引起房地产财产损失的原因包括自然、政治、经济和技术等原因，造成的损失可以分为直接损失和间接损失。直接损失是指房地产因自然风险等的作用导致房地产本身直接损坏或灭失而导致的价值降低，以及因财产直接损失使未来营业收人的减少及支出的增加。②房地产责任损失。房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，是由于房屋的设计、建造(施工)销售、消费和服务等环节中相关人员(单位)的责任，而导致房屋设计不当、施工质量低劣和管理不善等造成的对第三者的财产损失或人身伤害，相关人员(单位)负有赔偿责任。房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失也属于房地产责任损失，如房屋所有人或使用人擅自移动、改变房屋承董结构而影响邻居，导致他人人身伤害或财产损失，房屋所有人或使用人对此应负有赔偿责任。③房地产人身损失。房地产人身损失主要是指个人房地产抵押借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内(通常是债务偿还期内)死亡，而给债权人带来的损失;还包括房地产行业的职工人身伤害损失。

　　由于房地产责任损失危及的对象主要是财产和人身两大类，所以从严格意义上来说，房地产保险按保险对象划分为房地产财产保险和房地产人身保险，且以房地产财产保险为主。

　　保险人和被保险人可以聘请依法设立的独立的评估机构或者具有法定资格的专家，对保险事故进行评估和鉴定。

　　(二)房地产保险的作用

　　房地产保险是整个社会保险体系中不可缺少的一个重要组成部分。房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付，对'房地产业的发展起到积极的保障作用。这种作用主要体现在下列方面：

　　(1)抵御意外不幸，实现经济补偿。房地产作为最基本的消费资料和生产资料，其寿命长久、价值较大。房地产保险可以使人们在房屋及其相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失之后，获得一定的经济补偿，帮助受灾企业迅速恢复生产经营，帮助受灾家庭迅速重建家园，减少直接损失和间接损失，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障，有利于社会稳定和人民安居乐业。

　　(2)促进房地产业和保险业的发展。房地产是一种高价值的资产，金融机构发放贷款通常不仅要求以房地产作抵押，而且要求对抵押房地产进行保险，因此房地产保险机制的建立使购房者通过金融机构的房地产抵押贷款获得资金融通，缩短购房资金积累时间，增加房地产需求。同时，可以降低与房地产抵押贷款相关的诸多风险，使房地产抵押贷款业务不断发展，促进房地产业的发展。房地产业的发展对房地产保险产生更多的需求，使房地产保险业务量的急剧增加，促进保险业的发展。

　　(3)增强投保人的信用，促进资金融通。银行为了保障贷款资金的安全，要求借款购房者投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全或者要求购房者投保房屋抵押贷款还款保证保险，来增强借款人的信用，保证资金安全贷放。房地产保险可以增强有关当事人的信用，促进房地产资金的融通。

　　(4)为抵押二级市场的发展提供坚实的基础。完善的抵押保险机制，不仅可以降低抵押贷款的信用风险，也有利于加快抵押贷款合约标准化、规范化及抵押贷款组合保险的发展，从而提高抵押贷款证券的信用评级，为抵押二级市场的发展奠定基础。

　　(5)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。保险公司从企业经营菅理和自身经齐利益出发，在房地产保险条款制定、费率确定、赔款处理、安全防范以及提供防灾咨询服务、建立防灾基金等方面'积极弓I导和督促被保险人提高风险意识，加强风险管理和对保险房产的维护，有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。

　　(三)房地产保险的种类

　　根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。其中，财产保险包括财产损失保险、信用保险、责任保险、保证保险。人身保险有多种分类方式，按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险;按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。

　　(1)财产损失保险。财产损失保险是指以各种有形资产及其相关利益为保险标的，在约定条件下造成财产损失时由保陰人提供风险保障的财产保险。房地产保险中针对所购房屋安全的财产险，是指贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等侵袭并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责赔偿的险种。其责任是承担因自然灾害而造成的保险财产毁损以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。