2017年注册土地估价师《理论与方法》辅导：建筑物估价

　　建筑物估价

　　考点1：建筑物与构筑物估价的概念

　　1、建筑物，主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。建筑物主要是为了满足人们在生产和生活中的需要而进行建筑的人工改良物，融入了大量的人类劳动和物质，作为人类生产和生活的场所。

　　2、建筑物的基本功能是满足人们生产、生活的需要。在现代社会中，建筑物除具有遮风蔽雨、防晒蔽寒的基本功能外，还需要具有为人类提供艺术、文化、欣赏等功能。

　　3、建筑物的分类：

　　(1)按生产性质：生产性建筑(工业建筑、农业建筑)和非生产性建筑(民用建筑)

　　(2)按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构

　　4、建筑物估价，是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。

　　考点2：建筑物与构筑物的价格特征和类型

　　1、根据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：

　　(1)对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。

　　(2)对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。

　　2、影响建筑物价格的因素：

　　(1)建筑物重置价：建筑物重置价是决定建筑物价格的最基本因素。影响建筑物重置价的因素很多，如建筑结构、种类、式样、材料、装饰、物价等因素。

　　(2)环境因素：建筑年代(指建筑物的成新，决定建筑物折旧状况和剩余使用年限)、建筑物朝阳(影响采光、通风)、建筑物用途(用途不同，收益与使用年限不同)、建筑物楼层。

　　3、其他因素：建筑物的设计，如垃圾场的坐落位置等。

　　1、 建筑物价格的特点：

　　(1) 时间的有效性。(2)建筑物价格的递减性。(3)建筑物价格的地区性;(4)建筑物价格受自然条件影响很大;(5)影响建筑物价格的不确定因素多。

　　1、 建筑物估价中的几个概念：

　　(1) 房屋建筑成本：指不包括建筑红线以外的土地上的投资，单指房屋从设计到地基处理至整幢房屋可交付使用过程中的全部费用，是房产价值的重要构成部分。包括勘察设计费、房屋主体结构工程的建筑、装修费用、室内各种配套设备及安装费、建筑红线内的室外各种设施配套安装费、管理费、贷款利息等。

　　(2) 重建成本：根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，叫重建成本。

　　(3) 重置成本：根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当(即同等效用)的建筑物所需的成本，叫重置成本。

　　(4) 应计折旧：是指到评估当时所发生的所有折旧，包括物理、功能、经济退化。

　　(5) 建筑安装工程预算定额：为编制施工图预算制定的定额。包括建筑工程预算定额、设备安装工程预算定额、间接费用定额。它即是编制施工图预算、确定建筑产品预算价格的依据，也是编制概算定额的基础。

　　(6) 标准房价：是一个城市同一个等级房屋的平均价格，是房屋价格评估的依据。

　　(7) 建筑安装工程概算定额：是设计单位编制初步设计概算和技术设计修正概算中建筑安装工程概算的依据，也是计算建筑安装工程用料概数以及进行设计方案经济比较的基础。

　　(8) 建筑物残值：建筑物在不能使用时还能收回的价值。

　　考点3：建筑物与构筑物估价的基本方法

　　一、 建筑物估价方法

　　(一) 重置价格折旧法

　　1、 重置价格折旧法：是成本估价法具体应用中的一种评估方法，适合对独立旧建筑物估价。另外，各地在城市拆迁补偿过程中的房屋拆迁补偿标准，也多是按此办法制订的。

　　2、 基本思路：按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。

　　3、 基本公式：建筑物价格=建筑物重置价格—已使用年限的折旧额

　　建筑物价格=建筑物重置价格×成新度

　　4、 建筑物重置价格的确定：

　　(1) 房屋建筑物分类：根据承重构件、建筑材料、建筑标准，分4类7等：

　　1.钢筋混凝土结构 全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋，这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

　　2.砖混结构一等 部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

　　3.砖混结构二等 部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

　　4.砖木结构一等 材料上等、标准较高的砖木结构，这类房屋一般是外部有装修处理，内容设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

　　5.砖木结构二等 结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构结构房屋。

　　6.砖木结构三等 结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级砖木结构房屋

　　7.简易结构 如简易楼、平房、板房、砖坯房、土草房，竹木捆绑房等。

　　5、 建筑物重置价格的确定：建筑物的重置价格包括两种情况：一种是以重建成本代理重置价格;另一种是以重置成本来代替重置价格。

　　6、 具体求取重置价格的方法：直接法和间接法。

　　7、 在估价中，通常将计算建筑物重置价格的方法分为3种：

　　(1) 净计法：是就建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，逐一乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物重置价的方法。

　　(2) 平方法：是先计算建筑物每平方单位(通常为平方米)的建筑价格，再乘以建筑物的总平方米数，即得建筑物的重置价格的方法。

　　(3) 立方法：是先计算建筑物每立方米单位的建筑价格，再乘以建筑物的总立方米数，即得建筑物的得置价格的方法。

　　8、 建筑物的折旧：指建筑物因时间经过所造成的损耗。

　　(1) 物理的折旧：因使用建筑物而产生的磨灭或破损、风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏;

　　(2) 功能的折旧：指功能退化而造成的折旧，通常由于同类型建筑物因技术革新、设计优化等导致其变得落伍而引起的相对减价。

　　(3) 经济的折旧：指建筑物与其所处的附近环境不协调而产生的价值减低。

　　9、 建筑物折旧的影响因素：

　　(1) 物理因素：引起建筑物产生折旧的物理因素主要有以下几项：因使用建筑物而产生的磨灭及破损，这种折旧一般随使用时间的延长而不断产生;二是自然腐朽化，这是随时间的经过或风雨侵蚀等自然作用而产生的，一般不论使用与否，都会随时间的经过而产生折旧;因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤，这种折旧不与使用状态发生关系。

　　(2) 功能的因素：指建筑物因使用功能的落后或不合适而引起折旧的因素。建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。

　　(3) 经注的因素：引起建筑物折旧的经济因素以，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调，附近环境的变化、房地产市场的变化等。

　　10、 确定建筑物折旧的方法：

　　(1) 新旧程度折旧法。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合。

　　(2) 平均年限折旧法。定额法或直线法。

　　(3) 定率折旧法。残存渐减法、递减折旧法、余额递闰法。年折旧额初时最大，随着年度的增加而递减。

　　(4) 年数合计法。

　　(5) 偿还基金法。偿债基金法，指待估建筑物满了耐用年限时，包括折旧累计额和折旧累计额的复利计算的利息额。

　　11、 计算折旧应注意事项：建筑物耐用年限有自然耐用年限(自然寿命)与经济耐用年限之分。对于房地产估价来说，所采用的耐用年限应为建筑物的经济耐用年限。

　　二、 对照法：亦称标准化，就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等的标准房价。

　　1、 应用对照法评估建筑物的主要步骤：

　　(1) 确定待估房屋建筑物结构等;

　　(2) 对照标准查房价;

　　(3) 对基础房价进行调整;

　　(4) 确定房产评估价格。

　　二、建筑物残余法：是指用收益还原法以外的方法，能求出建筑物所占用的土地价格时，从全部纯收益中扣除归属于土地的纯收益，得于归属于建筑物的纯收益，再根据建筑物的还还原利率与折旧率，采用收益还原法求出建筑物的收益价格的方法。

　　2、 建筑物残余法估价步骤：

　　(1) 一是计算土地与建筑总收益;

　　(2) 二是计算土地的收益;

　　(3) 三是计算建筑物收益;

　　(4) 四是确定还原利率;

　　(5) 五是估算建筑物价格。

　　注：在土地及建筑物评估中，由于建筑物有折旧，而土地所折旧，一般情况下建筑物的还原利率大于土地的还原利率。

　　三、比较法：是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象建筑物与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较，从已发生交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象建筑物的价格的一种估价方法。 考点4：建筑物估价的基本原则

　　1、 建筑物估价的基本原则：公开、公平、公正原则、估价时点原则、替代原则、合法原则、最高最佳使用原则。(被动接受、主动争限、自有自估)

　　考点5：建筑物估价的基本程序

　　2、 获取估价业务;

　　3、 受理估价委托及明确估价基本事项;

　　4、 拟定估价作业方案;

　　5、 搜集估价所需资料;

　　6、 实地查勘估价对象;

　　7、 选定估价方法计算;

　　8、 确定估价结果;、

　　9、 撰写估价报告;

　　10、 交付估价报告;

　　11、 估价资料归档。

　　考点6：房屋质量缺陷损失评估

　　1、 确定房屋质量缺陷损失补偿的评估方法：

　　(1)成本法：

　　(2)资本化法;

　　(3)价差法;

　　(4)市场比较法

　　2、房屋质量缺陷损失评估的基本程序：

　　(1)受理评估委托;

　　(2)拟定评估作业方案;

　　(3)搜集评估所需资料;

　　(4)实地查勘房屋质量缺陷状况;

　　(5)选择定评估方法进行测算;

　　(6)确定评估结果;

　　(7)撰写评估报告;

　　(8)审核评估报告;

　　(9)出具评估报告、评估资料归档。