2017年注册土地估价师《理论与方法》辅导：剩余法

　　第十二章 剩余法

　　考点1：剩余法的概念

　　1、剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法。从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。

　　2、剩余法的概念：剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

　　3、剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。

　　地租量=市场价格—正常成本—正常利润—正常利息—正常税收

　　1、 剩余法除适用于土地估价外，还用于以下三个方面：

　　(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其正常收益。

　　(2) 确定具体开发项目的预期利润。若该利润高于或等于投资者的期望利润，则该项目可行。

　　(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用。

　　考点2：剩余法的基本公式

　　1、基本公式：V=A-(B+C)

　　V：购置开发场地的价格;

　　A：总开发价格或开发完成后的不动产资产价值;

　　B：整个开发项目的开发成本;

　　C：开发商合理利润。

　　考点3：剩余法估价步骤

　　1、剩余法的基本估价步骤：

　　(1)确定总开发价值或开发完成后的不动产资本价值;

　　(2)确定整个开发项目的开发成本;

　　(3)确定开发商合理利润;

　　(4)计算购置开发场地的价格。

　　2、假设开发条件下的估价步骤：

　　(1)调查清楚待估宗地的基本情况;

　　(2)确定土地的最佳开发利用方式;

　　(3)估计开发完成后的不动产总价;

　　(4)估计开发建设周期和投资进度安排、测算开发完成后的不动产价值;

　　(5)计算开发成本(包括建筑费、专业费、税费、租售费用);

　　(6)计算利息;

　　(7)计算利润;

　　(8)计算土地估价。

　　3、建成条件下的估价步骤：

　　(1)确定房地产的交易价格;

　　(2)确定房屋现值;

　　(3)确定交易税费;

　　(4)计算土地价格。

　　考点4：调查待估宗地情况和最佳开发利用方式

　　1、调查待估宗地基本情况

　　(1)调查土地位置、掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据;

　　(2)查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供论据。

　　(3)调查土地利用要求，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等，为确定建筑物的规模、造型等服务。

　　(4)调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。主要是为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。

　　2、确定最佳的开发利用方式：

　　(1)根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。

　　(2)在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性、这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。

　　考点5：开发完成后不动产价值的测算

　　1、 不动产价值的内涵：开发完成以后的时点上，不动产所能实现或者折现的市场价值即为开发完成后的不动产价格。

　　2、 假设开发条件下不动产总价值的计算要求及方法

　　(1) 对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价(总开发价值);

　　(2) 对于习惯出租的不动产，如写字楼、商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

　　3、建成条件下不动产总价值的计算要求及方法：

　　(1)采用剩余法评估地价时，一般可采用市场比较法、收益还原法、长期趋势法对开发完成后的不动产价格进行评估。

　　(2)建成条件下房地产交易价格可用正常交易成交价格，通常采用市场比较法、结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法。

　　考点6：开发成本

　　1、开发成本的概念及构成

　　(1)开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。不同开发项目其成本构成存在差异，在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费，将土地(生地或毛地)开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费;在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费;在建工程续建项目中，续建项目的开发成本包括购买在建工程税费、续建成本、管理费用、投资利息和销售税费。

　　(1.1)开发周期：开发周期是指从取得估价对象的日期，即估价期日，一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。不同的开发项目，其开发周期也不一样，通常，一个完整的不动产开发项目可分为三个阶段：规划设计和工程预算期、工程建设期、租售期。土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。

　　(1.2)购地税费：是投资者购买待开发土地应负担的税费，是假定一旦购买了待开发土地，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。

　　(1.3)开发费用：一般包括土地开发费和房屋建造成本两部分，土地开发费要考虑待估宗地的开发程度，按需要投入的各项客观费用计算。开发建筑成本费用可采用比较法、建设工程概预算来估算。房屋建造成本包括房屋建筑安装工程费和专业费，房屋建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。建安工程费可采用比较法来估算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。专业费用包括建筑师的建筑设计费，预算师的工程概预算费用等。一般要用建筑安装工程费的一定比率估算。

　　(1.4)销售税费：主要指销售开发完成后的不动产应缴纳的税金及附加;销售费用主要指销售开发完成后的不动产所必需的广告宣传费、销售代理费、交易手续费等。销售税费一般以开发完成后的不动产总价值的一定比率来计算。

　　(1.5)管理费用：管理费用可按照当时同类不动产开发项目当前的正常管理费用来推算，通常取建筑安装工程费的一定比率。

　　(1.6)投资利息：根据考虑资金时间价值的方式不同，剩余法分为传统方法和现金流量折现法。传统方法采用计算利息的方式考虑资金的时间价值，利息开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的全部预付资本包括未知的待估不动产价值(通常是地价款)、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用、购地税费，这些项目都要计算利息，销售税费一般不计算利息。

　　现金流量折现法是采用折现的方式考虑资金的时间价值，即不把不动开发完成后的价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，投资利息和开发利润均隐含在折现过程中，从而在剩余法公式中没有利息和利润项。折现率应采用同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资本金利率和开发利润率两部分。

　　2、开发成本应区分地上有无建成房屋计算：

　　(1)地上无建成房屋的开发成本

　　(1.1)毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成;

　　(1.2)熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通邮、通路和场地平整等费用。

　　(2)地上有建成房屋的开发成本

　　(2.1)开发成本费用包括直接工程费、间接费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。间接费：规费和企业管理费组成。

　　(2.2)开发建筑成本的计算要求及法。可采用比较法来推算，即通过当时同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。

　　考点7：利息

　　1、 利息即开发全部预付资本的融资成本。宗地开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费等。这些费用在不动产开发建筑过程中投入的时间是不同的。

　　2、 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算;

　　3、 开发费、专业费在建筑期内的利息：以全部开发费、专业费按建筑期的1/2或以全部开发费、专业费的1/2按全部建筑期计算;

　　4、 开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全期、全额计息。

　　5、 投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要注意以下几个方面：

　　(1) 应计息的项目：未知、需要求取的待开发房地产的价值;投资者购买待开发房地产应负担的税费;后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费不计息。

　　(2) 计息期的长短：计算期是某项费用应计息的时间长度，其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。

　　6、传统方法计算利息的方式：单利计息、复利计息。

　　7、传统方法和现金流量折现法的区别：

　　(1)对开发完成后的不动产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

　　(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计算期通常到开发完成时止，即不考虑预售，也不考虑延迟销售;现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。

　　(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。

　　(4)从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂;传统方法测算的结果比较精略，但相对简单些。就它们的精确与精略而言，在现实中可能不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：开发经营期究竟多长要估计准确;各项支出、收入在何时发生要估计准确;各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。

　　8、利息率的选报依据及确定方法：

　　(1)利率的高低。利率有单利利率和复利复率。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率。

　　(2)计算周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。

　　(3)各义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率(又称有效利率)的概念。

　　(4)资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量反映为“利息”，用相对量反映为“利率”。

　　考点8：利润

　　1、建筑开发利润的内涵：建筑开发利润是指将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况应当获得的利润。

　　2、利润的计算依据：开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率一般称为销售利润率或投资利润率。

　　3、建成条件下建筑物的价值主要采用成本法计算。

　　(1)建成条件下建筑物的价值主要采用成本法来计算。其中：

　　新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　旧的建筑物价值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧

　　(2)建筑物重新构建价格可以采用成本法求取，也可通过政府或其授权的部门公布的房屋重置价格来求取。建筑物的重新构建价格相当于在估价时点新建成的建筑物价值，公式为：建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　(3)求取建筑物重新构建价格的具体方法，根据求取其中的建筑安装工程费的方法来区分，有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法。

　　(4)求取建筑物折旧的方法主要有年限法、市场提取法、分解法。

　　考点9：土地价格的计算

　　1、地价=不动产总价—建筑开发费—专业费—不可预见费—利息—租售费用—税金—开发商合理利润

　　考点10：剩余法适用范围

　　1、剩余法的特点：

　　(1)是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地最佳利用方式(包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等);

　　(2)是否正确掌握了地产市场行情及供求关系;并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价;

　　(3)是否正确地确定了土地开发费用和正常利润等。

　　2、剩余法估价有以下几个假设和限制条件：

　　(1)剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。

　　(2)假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。

　　(3)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。

　　3、剩余法的适用范围：

　　(1)待开发土地的估价;

　　(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用;

　　(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用。

　　(4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。