2016年土地估价师《管理基础与法规》考点讲义:土地权利制度

　　土地权利制度

　　1.土地产权的概念

　　土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。

　　2.土地产权的构成

　　(1)土地所有权

　　土地所有权是指土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。

　　(2)土地使用权

　　土地使用权是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。

　　(3)土地他项权

　　土地他项权利是在土地所有权和使用权以外依法律、合同或其他合法行为设定的土地权利，包括土地抵押权、土地租赁权等。

　　3.土地制度概念

　　(1)土地制度的定义

　　土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

　　(2)我国城市土地制度的构成与基本特征

　　构成：

　　①国有土地所有权制

　　②国有土地使用权制

　　③土地管理制度

　　基本特征：

　　①城市土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。

　　②城市土地实行土地国有制度。城市土地属于国家所有，国务院是国家土地所有权的主体，国家土地所有权具体由各级人民政府代表形式。

　　③城市国有土地实行有偿有期限使用制度，市场机制是配置土地资源的主要手段。

　　④实行城乡土地统一管理体制。具体而言，土地统一管理体制的特征有二：其一是把全国土地作为一个整体，实行城乡地政的统一管理;其二是要求在土地管理部门及其工作人员合理分工的基础上进行有效的密切合作，形成一个相互协作、协调统一的管理机构，发挥整体功能，实现土地管理目标。

　　(3)我国农村土地制度的构成与基本特征

　　构成：

　　①集体土地所有权制

　　②集体土地使用权制

　　特征：

　　①农村土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。

　　②农村土地土地公有制的基本形式是集体土地所有制。集体土地所有权具有流转的可能性。农村集体所有的土地可能通过征收而发生土地所有权的转移。

　　③农村农地使用制度实行家庭联产承包责任制度。土地承包经营权是一个不完整和明细的土地使用权;土地承包经营权不稳定;承包的土地可以有条件转让。

　　④农村建设用地使用实行审批制度。乡镇企业建设、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集体规划，合理布局，综合开发，配套建设;并应按照有关规定办理审批手续。

　　4.我国土地所有权制度

　　(1)土地所有权的含义

　　(2)国有土地使用权的权能和范围

　　权能：

　　①土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保留最终处分权。

　　②国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。

　　③县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按《土地管理法》第44条的规定确定。不具审批权限或超越权限审批权限处分国有土地，其处分行为无效。

　　④县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给地方人民政府。

　　范围：

　　①城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

　　②农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。

　　③农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。

　　④因国家组织移民、自然灾害等原因，农民就成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　　⑤农村中的国有土地还有：

　　名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地)

　　国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地;

　　国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地

　　国家拨给农村集体和个人使用的国有土地

　　(3)集体土地所有权的权能和范围

　　权能：

　　①集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权力行使受法律限制;

　　②集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制

　　受农民集体经济组织成员共同意志的限制;

　　受国家法律和政府管理的限制。

　　范围：

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。

　　5.我国土地使用权制度

　　(1)土地使用权的含义

　　(2)国有土地使用权的种类及权能

　　划拨国有土地使用权

　　土地使用权划拨是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置费用后取得的没有使用期限定限制的国有土地使用权。

　　①划拨国有土地使用权的转让

　　划拨国有土地使用权转让时，对符合条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳土地使用权出让金;对不具备出让条件的，可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　②划拨国有土地使用权的出租

　　a.划拨国有土地使用权人以营利为目的， 将划拨土地使用权连同其上的地上建筑物、其他附属物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。

　　b.划拨国有土地使用权出租使出租人将权力租给承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用权。这不等同于划拨国有土地使用权转让。

　　②划拨国有土地使用权的抵押

　　划拨国有土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。

　　③国有企业改制中的划拨土地使用权的处置

　　处置方式：

　　国有企业改革中涉及的划拨国有土地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资(入股) 或授权经营的方式处置。

　　下列情况经批准可保留划拨土地使用权：

　　a.基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

　　b.关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地;

　　c.改造或改组后的国有企业用地。

　　采用出让国有土地使用权和租赁国有土地的情形：

　　a.国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的;

　　b.国有企业改组为股份合作制企业的;

　　c.非国有企业兼并国有企业的;

　　d.原国有企业破产或出售的;

　　e.采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，但承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业除外。

　　f.属于其他一般竞争行业的企业。

　　国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，有下列情形之一的，可以采用租赁国有土地的发式依法处置：

　　a.符合上述应当出让的第a、b、c、f中情形规定的;

　　b.国有企业租赁经营的。

　　出让国有土地使用权：

　　①出让国有土地使用权的内容和限制

　　②

　　(3)集体土地使用权的权能

　　6.土地他项权利制度

　　(1)土地抵押权的含义及抵押的范围

　　(2)土地租赁权的含义

　　7.主要国家和地区的土地制度

　　(1)美国

　　(2)英国

　　(3)德国

　　(4)日本

　　(5)中国香港

　　(6)中国台湾