2020房地产估价师考试理论与方法章节精炼题：房地产估价概论_第3页

　　答案部分

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点包括：(1)由专业估价机构和估价人员完成;(2)提供的是专业意见;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。参见教材P2。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。选项D错误，房地产估价的“测算”是“判断”的基础。参见教材P2～3。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。选项B错误，相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。参见教材P3～4。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各个楼幢、单元、楼层、朝向、户型之间进行分配属于房地产价格和价值分配业务。参见教材P4。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值和价格评估业务(包括为了各种需要，对各种房地产的各种价值和价格进行评估)，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价格和价值分配业务;(2)房地产价值提升评估业务;(3)房地产价值减损评估业务;(4)相关经济损失评估业务;(5)房地产咨询业务。参见教材P4～5。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。城乡规划修编会导致房地产区位因素变化，如果是恶化的话，会存在房地产价值的减损。可以通过评估求得。选项C会有一定的干扰，相关经济损失，注意“相关”，指由房地产被征收、损害及修复过程中造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估等。参见教材P4～5。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价(或称为公证性估价、证据性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价(或称为参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。参见教材P6。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。参见教材P7。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P7。

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产估价评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。参见教材P8～9。

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围是±10%，有时放宽到±15%。对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超过了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。参见教材P9。

　　13、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。鉴证性估价应当“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。参见教材P9。

　　14、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格。参见教材P10。

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。因真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，一是实际成交价格，二是合格的估价师的重新估价结果。参见教材P10。

　　16、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P10。

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买;选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的;选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。参见教材P12。

　　18、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。参见教材P17。

　　19、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。再次抵押估价，《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”参见教材P17。

　　20、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。参见教材P17。

　　21、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产税收的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。参见教材P18。

　　22、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产征收征用的需要。被征收人选择房屋产权调换的，要对倍征收房屋价值和用于产权调换房屋价值进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。参见教材P19～20。

　　23、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿的需要。税收政策变化，会影响房地产价格，但并非对房地产价值产生了损害，不涉及损害赔偿。参见教材P21～23。

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失=50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)=65547.57(元)。参见教材P21～23。

　　25、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产保险的需要。选项BC是保险事故发生后出现的估价需求;选项D是保险期间出现的估价需求。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。参见教材P23。

　　26、

　　【正确答案】 D

　　27、

　　【正确答案】 A

　　28、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是其他方面的需要。对房地产估价其他方面的需要：(1)房地产证券化需要的估价;(2)办理出国移民提供财产证明需要的估价;(3)在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况;(4)对各种涉及房地产的违纪、违法等行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量，而且考虑涉案房地产的价值量;(5)房地产开发经营过程中需要的估价;(6)国有建设用地使用权期间届满需要的估价;(7)住房反向抵押需要的估价。参见教材P27～28。

　　29、

　　【正确答案】 D

　　30、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价目的。估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。参见教材P30。

　　31、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是价值类型。在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定。参见教材P33。

　　32、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点。价值时点在先，评估价值在后。参见教材P33。

　　33、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。参见教材P34。

　　34、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价依据。选项A错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取;选项B错误，鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准;选项C错误，《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线;选项D正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。参见教材P34。

　　35、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是估价方法。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。参见教材P35。

　　36、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密;应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材P37～38。

　　37、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。参见教材P38。

　　38、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。2006年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。参见教材P44。

　　39、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D，房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息不够公开、透明。参见教材P44～45。