房地产估价师理论与方法试题答案

　　单项选择题

　　1.路线价法主要适用于(　)。

　　A.城市商业街道两侧土地的估价

　　B.旧建筑物的估价

　　C.新建筑物的估价

　　D.拆迁房屋的估价

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。参见教材P365。

　　2.下列关于路线价法的表述，不正确的是(　)。

　　A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

　　B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价

　　C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地的排列较整齐

　　D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并求其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将之调整为各宗临街土地价值或价格的方法。参见教材P363。

　　3.随着临街深度递增，以下修正率递增的是(　)。

　　A.单独深度价格修正率

　　B.累计深度价格修正率

　　C.平均深度价格修正率

　　D.加权深度价格修正率

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。选项A单独深度价格修正率是递减的;选项B累计深度价格修正率是递增的;选项C平均深度价格修正率也是递减的40%/25%=160%;70%/50%=140%;90%/75%=120%;100%/100%=100%;选项D没有加权深度价格修正率的概念。参见教材P370。

　　4.某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为(　)元/平方米。

　　A.2025

　　B.2250

　　C.2700

　　D.3000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。该地块面积=18×50=900平方米，单价=2430000/900=2700元/平方米，单价=路线价×平均深度价格修正率，平均深度价格修正率=90%/75%=1.2，路线价=单价/平均深度修正系数=2700/1.2=2250元/平方米。参见教材P371。

　　5.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为(　)元/m2。

　　A.1920

　　B.2400

　　C.2560

　　D.3200

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。参见教材P371。

　　6.某块临街深度33.48m(即100ft)、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为22.86m(即75ft)、临街宽度为20m的矩形土地的总价为(　)万元。

　　A.39.38

　　B.31.50

　　C.30.82

　　D.25.20

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。设临街深度33.48m(即100ft)，临街宽度为20m的标准宗地的总价为x万元。

　　=35×90%×20/25=25.2万元。参见教材P371。

　　7.已知临街矩形地块甲的总价为300万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为(　)万元。

　　A.490.5

　　B.517.5

　　C.545.0

　　D.609.0

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。设临街宽度20英尺的标准临街宗地总价为X万元，300=X×(40%+30%+20%)，X=333.33万元，临街宽度20英尺，临街深度125英尺的地块的总价=333.33×(40%+30%+20%+10%+9%)=363.33万元，乙地块的总价=363.33/20×30=545万元。参见教材P371。

　　8.某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度为(　)米。

　　A.24;16

　　B.27;13

　　C.30;10

　　D.16;24

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40×3000/(3000+2000)=24m;后街影响深度=40-24=16m。参见教材P373。

　　9.采用修复成本法评估可修复的房地产价值减损额，其数额等于(　)。

　　A.修复后的价值额

　　B.修复后的价值增加额

　　C.修复的必要支出

　　D.修复的必要支出及应得利润

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是修复成本法。修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。参见教材P380。

　　10.某套住宅因采光、日照受到影响，其市场租金每月受损减少500元，运营费用每月增加50元。预计该住宅的剩余使用寿命为45年，该类房地产的报酬率为8.5%。该住宅因采光、日照受影响造成的价值减损额为(　)万元。

　　A.75671

　　B.76543

　　C.76567

　　D.78934

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是损失资本化法。(1)该住宅年净损失=(500+50)×12=6600元;(2)该住宅的价值减损额=6600/8.5%╳[1-1/1.08545]=75671元。参见教材P381。