房地产估价师考试理论与方法试题答案

　　单选题

　　1.采用修复成本法评估可修复的房地产价值减损额，其数额等于(　)。

　　A.修复后的价值额

　　B.修复后的价值增加额

　　C.修复的必要支出

　　D.修复的必要支出及应得利润

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是修复成本法。修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。参见教材P380。

　　2.某套住宅因采光、日照受到影响，其市场租金每月受损减少500元，运营费用每月增加50元。预计该住宅的剩余使用寿命为45年，该类房地产的报酬率为8.5%。该住宅因采光、日照受影响造成的价值减损额为(　)万元。

　　A.75671

　　B.76543

　　C.76567

　　D.78934

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是损失资本化法。(1)该住宅年净损失=(500+50)×12=6600元;(2)该住宅的价值减损额=6600/8.5%╳[1-1/1.08545]=75671元。参见教材P381。　　3.某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/平方米，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为(　)万元。

　　A.1125

　　B.1800

　　C.2250

　　D.3375

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是价差法。原楼面地价=4500/3=1500，新楼面地价：下降[(5-3)/0.1]×1%=20%，新楼面地价=1500×(1-20%)=1200，补地价=(1200×5-1500×3)×7500=1125万元。参见教材P382。

　　4.某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2;居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为(　)万元。

　　A.4000

　　B.5900

　　C.6800

　　D.7200

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是价差法。补地价(单价)=40%×(3000×8-800×1)+60%×(1000×8-800×1)=13600元/m2。补地价(总价)=13600×5000=6800万元。参见教材P382。

　　5.某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为(　)元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是价差法。补地价=1000×(3.6-3)/3=200(元/m2)。参见教材P382。

　　6.长期趋势法运用的理论依据是(　)。

　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动

　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。参见教材P383。

　　7.直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由(　)决定的。

　　A.房地产的历史价格资料

　　B.房地产的未来价格资料

　　C.房地产的现时价格资料

　　D.估价师选取的现时和未来的价格资料

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。求取a、b时，需要根据时间序列的实际值求得。参见教材P384～385。

　　8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用(　)预测房地产的未来价格。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P388。

　　9.利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2015年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y=5744+563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X=0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2016年的平均价格为(　)元/m2。

　　A.9122

　　B.9685

　　C.7996

　　D.8559

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。X取4，5744+563×4=7996。参见教材P385。

　　10.运用平均增减量法进行估价的条件是(　)。

　　A.房地产价格时间序列逐期升高或下降

　　B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性

　　C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且上升或下降的波动幅度大致相等

　　D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P388。