2018年房地产估价师考试理论与方法知识点强化题（8）

　　成本法及其运用

　　判断题

　　1、成本法它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。(　)

　　对

　　错

　　2、成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。(　)

　　对

　　错

　　3、成本法不适宜评估过于老旧的房地产价格。(　)

　　对

　　错

　　4、建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。(　)

　　对

　　错

　　5、为便于投资利息的测算，销售费用不需要区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。 (　)

　　对

　　错

　　6、土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。(　)

　　对

　　错

　　7、销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。 (　)

　　对

　　错

　　8、把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本公式为：房地产价值=房地产重新购建价格一房地产折旧。(　)

　　对

　　错

　　9、一般的建筑物适用于重建价格，有保护价值的建筑物适用于重置价格。(　)

　　对

　　错

　　10、建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。(　)

　　对

　　错

　　11、某大型的商贸中心，实际经过年数为20年，该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。 (　)

　　对

　　错

　　12、某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置价格为500元/㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%。用直线法计算该房屋的现值为4万元。(　)

　　对

　　错

　　13、成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。(　)

　　对

　　错

　　14、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。(　)

　　对

　　错

　　15、房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。(　)

　　对

　　错

　　16、建筑物重新购建价格分为重置价格和重建价格，一般的建筑物适用重置价格，有保护价值的建筑物适用重建价格。(　)

　　对

　　错

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本法的含义。成本法它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P269。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本法的理论依据。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。参见教材P270。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不宜采用成本法估价。参见教材P271。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是建设成本。建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。参见教材P277。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是销售费用。为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。参见教材P278。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资利息。土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。参见教材P278。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是销售税费。销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。参见教材P281。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本法最基本的公式。把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本公式为：房地产价值=房地产重新购建价格一房地产折旧。参见教材P284。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方式。一般的建筑物适用重置价格，有保护价值的建筑物适用重建价格。参见教材P289。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。参见教材P296。

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。参见教材P297。

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。V=C(1-d×t)=500×100×(1-2%×10)=40000(元)。参见教材P299。

　　13、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。参见教材P301。

　　14、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。参见教材P310。

　　15、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。参见教材P312。

　　16、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本法总结。建筑物重新购建价格分为重置价格和重建价格，一般的建筑物适用重置价格，有保护价值的建筑物适用重建价格。参见教材P314。